Dags för stadskamp

Att stadsbyggnadsborgarrådet Alvendal bloggar på en sajt som är besatt av utseende bör inte förvåna någon som följt hennes förehavanden i politiken. Även där är ju ytan - och pengarna - allt och innehållet intet för henne. Om Alvendals senaste projekt skrev arkitekten Ola Andersson häromdagen så bitskt och träffande i SvD:

"Intill Stockholms stadshus reser sug ett gigantiskt hotell- och kontorskomplex som tävlar med Ragnar Östbergs märkesbyggnad om dominansen över stadens silhuett. Vilka moguler, patriarker eller partipampar har drivit igenom detta spekulationsbygge? Vilka olaga hot eller mutor har krävts för att få bygga något som så flagrant bryter mot de regler som uppenbarligen gäller för alla andra byggnader i staden?

Om någon frågar er kan ni lugna dem. Den råbarkade exploatör som genomdriver `Stockholm Waterfront Building´ är vi själva, eller rätter sagt de politiker vi valt och deras tjänstemän. Skamlöst har kommunen utnyttjat tomten vid Centralstationen för att få tillbaka pengarna från en misslyckad markaffär med ett statligt bolag."

Enligt Ola Andersson har vi bara sett början av detta spekulationsbyggande. Det är lätt att finna exempel på det han säger. I Västra city ska en hög mur av glas och betong slingra sig ovanpå de överdäckta järnvägsspåren. Vid Norra station ska både vägar och järnväg överdäckas för att utöka den bebyggbara ytan. På den ska man uppföra bl.a. två hus dubbelt så höga som Wennergren center och i skuggan av dem bostadshus på 10-17 våningar tätt tätt inpå varandra.

Även på andra håll finns de som har planer av det mer storvulna slaget. En av dem är hr godsäg: & svineridir. J. Brylén (M), som säger:

"Och varför inte s.d.h. däcka över hela staden ända ned till Bergska Sjön och bygga hus ovanpå? Ett dylikt Greenhattan skulle verkligen sätta Grönköping på kartan och locka snart sagt hela världen att besöka vår stad."

Eftersom man inte kan uteslutna att Kristina Alvendal kan få för sig att nappa på det Brylénska förslaget är det hög tid att vi formar en motståndsrörelse mot de henne och andra historielösa naturfobiker som idag styr stadsbyggandet i Stockholm.

Marknadsvalsen vevas igen

Ständige Stellan, marknadshyrornas banérförare, är åter i farten. Nu har han skrivit en rapport där han föreslår en massa åtgärder som ska förbättra bostadsmarknaden i Sverige. Somligt begriper jag inte alls, somligt både förstår jag och tycker är bra, som att han kommit på att det tidigare investeringsbidraget till hyresrätter nog "inte är så pjåkigt". Men sedan kommer det: andrahandsuthyrningen ska släppas fri och hyran på hyresrätter ska kunna förhandlas individuellt.

Den sanne marknadsliberalen, mannen utan minsta lilla socialt eller humanistiskt perspektiv på boendet, har alltså talat igen.

Att hans idéer inte är nya kan man förstå av följande något ironiska betraktelse, gjord för snart sextio år sedan av Stig Dagerman:

Goda råd äro dyra .
Ack, varför är bostadsbrist?
Jo, folk kan betala sin hyra.
Det är verkligen oerhört trist.

Så låt oss hjälpa vår broder.
Vi bygger ett hus i stan.
För att ingen ska kunna bo där
begär vi femtusen om dan.

Och därpå riktar vi ljuset
mot logikens mästarprov:
Som ingen vill hyra i huset
finns inget bostadsbehov.

Man hade ju hoppats av vi skulle ha kommit längre idag än ett sådant cyniskt betraktelsesätt. Men det har vi inte, för just sådan som Dagerman skriver är Lundströms och även regeringsutredaren Kochs politik.

Not: Dagsversen Krisen är hävd publicerades den 22 april 1952.

Förödande okunskap

Anna P. arbetar i socialtjänsten med att bedöma ansökningar om socialbidrag. I jobbet ingår att försöka hjälpa hyresgäster som riskerar att bli vräkta därför att de inte betalat sin hyra.

Att bli av med sin bostad är förstås något mycket allvarligt, både på kort och på lång sikt, eftersom möjligheten att bli godkänd som hyresgäst igen är liten. Det är därför oerhört viktigt att socialtjänsten på ett tidigt stadium får kontakt med den som kommit efter med hyran så att personen kan få stöd att reda upp situationen.

Om hyresgästen bor hos ett allmännyttigt bolag i Stockholm har socialtjänsten chans att komma in innan skulden hunnit växa sig stor. Allmännyttan vet nämligen att hyresvärdar är skyldiga att underrätta socialtjänsten när man säger upp någon på grund av bristande hyresbetalning. De skickar därför meddelande om uppsägningen ungefär två månader efter det att skulden uppstått.

Med bostadsrättsföreningarna är det däremot problem, berättar Anna. De kan inte hyreslagen och vet inte vad de ska göra när någon hyresgäst inte sköter sig. Därför händer det att hyrorna inte betalas in på ett år och att hyresskulden uppgår till flera tiotusentals kronor när socialtjänsten till slut får kännedom om den. Och då är det inte alltid så lätt för hyresgästen att göra en avbetalningsplan på sin skuld eller för socialtjänsten att bevilja bistånd, vilket gör att risken är stor för att hyresgästen verkligen blir vräkt.

Bostadsrättsföreningarnas okunskap kan alltså bli förödande för den hyresgäst som kommer i ekonomiskt trångmål och inte vet hur han ska ta sig ur det.

Slutsatsen är inte svår att dra: för dem som vill ombilda till bostadsrätt borde det vara obligatorisk med utbildning om hyreslagstiftningen. Och om en massa annat också förstås, som fastighetsförvaltning och fastighetsekonomi.

Slutet gott i Bagis

Nu är faran över på Byälsvägen och Benke kan pusta ut. Det sista försöket att få igenom en ombildning gick i stöpet genom att ja-rösterna var för få och betänketiden slut. Så ombildningskonsulten fick ge sig, fast han försökt hävda att de återkallelser av fullmakter som Benke kom med inte var giltiga och att återkallelsen måste göras personligen. Vi andra tycker förstås att fullmakter och återkallelse av fullmakter utfärdar man just därför att man inte har tillfälle att vara personligen närvarande. Men ombildare har sin egen logik, det vet vi ju dessvärre mycket väl.

Att Benke är glad och lättad kunde jag konstatera när jag träffade honom häromdagen. Och det är inte bara han som är lycklig, utan det är även andra, det kan man förstå av att Benke och hans fru fått både blommor och whisky av grannarna som tack för allt sitt slit.

Hurra för Bengt!

Farväl

Kära Familjebostäder!

Efter 17 år tillsammans har våra vägar skilts åt idag. Själv hade jag gärna sett att vår relation fått fortsätta, för den har varit bra. Först bidrog du till att jag fick en bostad när verkligen behövde den och och sedan har du fortsatt att bemöta mig väl. Jag har haft inflytande över underhållet av min lägenhet och ett gott samarbete med din förvaltare om skötseln av fastigheten och utemiljön. Du har bidragit med pengar så att hyresgästerna kunnat göra saker tillsammans och med en lokal där de kunnat träffas. Och det som du har gjort för mig har du gjort utan att jag behövt ge dig en massa lånade pengar, du har bara krävt en ytterst rimlig hyra som jag förresten varit med och påverkat själv.

Allt detta är det alltså slut med. Jag ville inte denna separation och det tror jag inte att du heller ville, men varken du eller jag kan ensamma bestämma vad som ska ske med oss. Jag är beroende av mina grannars agerande och du av politikernas vilja.

Nu går vi båda en osäker framtid till mötes, jag som hyresgäst hos bostadsrättsföreningen Rovfågeln, och du som ett bolag där inte den allmänna nyttan inte längre ska vara ledstjärnan utan affärsmässigheten. Kanske skulle allt det goda vi haft så småningom ha tagit slut med din nya inriktning, men det känns ändå sorgligt att vi ska behöva skiljas åt.

Tack för allt!

Ronny

PS. Fast det finns en sak som jag är sur på dig för. Det är att du inte hört av dig om de kritiska synpunkter jag haft på ombildarnas fullmakter. Har du verkligen granskat dem ordentligt så att du är säker på att åtminstone denna ombildning vilar på rättfärdig grund?

(Så här skulle Ronny ha kunnat skriva idag om han hade haft lust. Men det hade han inte så jag gjorde det i hans ställe.)

Ombildning skapar brist på tillit

DN:s pågående artikelserie om tillit handlar idag om den osämja och och de brutna relationer som blivit konsekvenserna om ombildningsprocesserna i några fastigheter i Stockholm. Att sådant inte är ovanligt får nu också bekräftelse av forskaren Cecilia Henning, som ägnat sig mycket åt de tunna men viktiga sociala banden mellan grannar i flerfamiljshus. Henning menar att de banden kan skadas i samband med de konflikter som uppstår i samband med ombildningarna. Konsekvensen blir otrivsel och otrygghet för de boende som hamnar på var sin sida i frågan om ombildning eller ej. Även bland dem som velat och lyckas ombilda kan känna otrivsel och irritation när det visar sig att alla inte tar sin del av det praktiska arbetet med fastigheten som krävs av en bostadsrättsinnehavare.

Cecilia Henning säger: "Den ``lyckade´ omvandlingen har i slutänden ett pris som inte kan mätas i kronor och ören."

Priset handlar förstås om skador i tilliten till andra. Och det är mycket allvarligt, eftersom tillit är grundläggande för att vi ska fungera som individer och för att vi ska kunna skapa ett välfungerande samhälle.

Fler nej i Västertorp

Från Christer Heldt och Hägerstens Boendeförening i Västertorp har bloggen fått följande meddelande:

"I söndags 15/11 segrade vi mot Brf-Terrängen här i Västertorp och det blev ett STORT NEJ till ombildning! 204 st lägenheter räddade!

Vi fortsätter nu vårt arbete med att hjälpa andra i vårt distrikt. Hittills har vi satt stopp för 4 st bostadsrättsföreningar i Hägersten! Lägg då till Britt Linds kamp i sina kvarter där ombildarna fick ta till reträtt redan i våras. Så då blir siffran 5 st segrar.

Hägerstens boendeförenings styrka bygger just på många fristående självgående eldsjälar men som på olika sätt ingår i till exempel vår "kampanj" Rädda Västertorp. Alltså ett nätverk där var och en bidrar med det dom kan och orkar.Och vi blir starkare hela tiden.Vilket syns nu när vi summerar: 382 st bostäder är totalt sett räddade så här långt i Västertorp.

Vore glad om du ville föra fram vårt glädjebesked och våra framgångar så att andra aktivister blir inspirerade och uppmuntrade i sin kamp!

Vi fortsätter nu vårt arbete och går vidare för att hjälpa andra.(Det är kvar 2 st aktörer som vill ombilda här. 2 st mindre bostadsrättsföreningar)."

Grattis, säger vi förstås till detta. Jättekul att höra, särskilt för en gammal Västertorpsbo som jag.

Den som vill veta mer om hur boendeföreningen arbetat kan gå in på www.räddavästertorp.se.

Perspektiv på bostadsdebatten

I Uganda är det annat än ombildningar och principer för hyressättning som står på dagordningen när man talar om bostäder. Där är problemet istället hur man alls ska få till ett hus på den lilla bit mark man har till förfogande. Har man det knapert bygger man huset av lera på en stomme av träribbor med halm som tak. Har man det lite bättre får huset ett tak av korrugerad plåt och den som börjar få det gott ställt kanske kan skaffa sig ett hus av tegel. I ingetdera fallet är huset större än ett svenskt vardagsrum, fast det ska rymma en familj med åtta barn och kanske någon äldre släkting därtill. I ingetdera fallet finns heller vare sig elektricitet eller vatten.


Traditionella landsbygdshus.

En bondfamilj som fått det bättre tack vare sin medverkan i Vi-skogens agroforestryprojekt. Här kan du läsa om hur du kan göra för att fler ska kunna utveckla sina odlingar och få ett bättre liv för sig själva och sina familjer och pengar över till att låta barnen gå i skolan.

Manifest för marknadshyror

Efter Hyresgästföreningens och SABO:s chockerande utspel i våras om att ta bort allmännyttan och dess hyresledande roll borde man vara härdad. Men jag bli ändå rätt medtagen när jag läser vad ledande socialdemokrater skriver i DN igår. Först åberopar de just HGF-SABO-förslaget och sedan hävdar de att hyresvärdarna ska få förhandla med enskilda hyresgäster

"om lägenhetens standard och utrustning - och priset för detta. Det gäller även det geografiska läget."

Först ska det inte finnas något hyrestak, sedan ska hyresförhandlingarna ske direkt mellan fastighetsägaren och den enskilda hyresgästen och hyran sättas utifrån vad fastighetsägaren kan få hyresgästen att gå med på.

Att förstå detta som annat än rena marknadshyror är svårt.

Artikeln är skriven tillsammans med Fastighetsägarna i Stockholm. Att de vill stampa takten så att de kan håva in så mycket pengar som möjligt är helt naturligt. Men jag hoppas verkligen inte att detta blir Socialdemokraternas linje nu när de ska ta ställning i de bostadspolitiska frågorna på sin kongress.

Vem ska bo?

Det är mycket snack just nu om att det byggs mycket hyresrätter. Tidningen Metro talar om "hyresrättens comeback" och att "allt fler vill hyra sin bostad". Och det är ju gott.

Men ingen pratar om vem som verkligen kommer att kunna hyra alla de där hyresrätterna som nu byggs och som så många så gärna vill ha.

Kanske beror tystnaden på att frågan är svår att besvara. Och att svaren dessutom riskerar att bli obehagliga.

För det är uppenbart att det inte är vem som helst som har råd att hyra de allra nyaste hyresrätterna. Ta till exempel dem ovanför den nya Liljeholmgallerian. Där kostar en trea på 83 kvm 12 255 kr per månad och en fyra på 108 kvm 14 951 kr per månad. Hur ska en normalinkomstfamilj ha råd med sånt?

Att man inte bygger för dessa familjer, det är lika uppenbart som att man måste göra något för att de framöver ska kunna efterfråga de nya bostäderna. Att hänvisa till flyttkedjor duger inte, utan olika vägar måste hittas att för att få lägre hyror i nyproduktionen utan att det inverkar på standarden på bostäderna.

Skilda världar

Vad har väl jag, en enkel tant från de södra förorterna, därtill rätt blåst på siffror, att sätta emot en professor i fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska högskolan? Inte mycket, förstås, utom mina värderingar. Där professorn litar till matematiken, litar jag till solidariteten.

Det är förstås, som vanligt, Hans Lind, som är professorn ifråga. Så här säger han: "Det viktigaste idag är att gör det fritt att hyra ut bostadsrätter och egnahem till vilken hyra man vill på tidsbegränsade kontrakt utan besittningsskydd. Då skulle vi får ett brett utbud av bostäder till uthyrning."

Nej, bästa professor, detta är absolut inte det viktigaste idag när det gäller bostadsmarknaden. För de allra flesta människor är det tvärtom alldeles kolossalt oviktigt att betala obegränsat höga hyror och inte ha någon trygghet i sitt boende. Det som vi vill ha är att både kunna betala hyran och få lite över till annat och vi vill kunna veta att vi får bo kvar nästa månad och månaden därpå och de månader som sedan följer också.

Så vill vi ha det, men det förstår inte du därför att du rör dig med dina teoretiska modeller och dina värderingar i en värld som är väldigt skild från den som jag lever i. I min värld bryr vi oss om att även de som inte har det så fett ska kunna leva väl. Vi är ganska många här, faktiskt. Hur många är ni hos dig, förutom du och Mats Odell och så Fastighetsägarföreningen och några till som vill tjäna pengar på andras grundläggande behov?

Moderata insikter

Ungmoderaterna i stadshuset har drabbats av insikter. I alla fall några av dem och i alla fall lite grann.

Joakim Larsson har kommit på att det fuskas vid köpstämmor och att det därför behövs någon som är där och kollar vad som händer.

Det är bra. Jättebra till och med. Men alldeles för sent. Närmare bestämt nästan tio år för vår del.

Kristina Alvendal har kommit på att det finns fina neonskyltar i staden som hon vill ska räddas.

Bra det också. Men bättre vore om hon värnade också om husen som skyltarna sitter på och om staden som husen står i.

Både senkomna och begränsade insikter, alltså. Men man får vara glad åt det lilla. Av somliga kanske man inte kan begära mer.

PS. Enligt SR har omkring 350 köpstämmor hållits sedan 2007. Vid ett 80-tal av dessa har det varit "oenighet och otrivsel". Försäljningarna av fastigheterna har inbringat 18,5 miljarder (!) kronor till stadens kassa. Stadens reavinst på affärerna uppgår till 12 miljarder kronor, enligt Joakim Larsson i Hem och hyra. En förfärlig mängd förlorade hyresrätter alltså och en nästintill oändlig mängd med pengar i intäkter för staden. Det enda rätta är förstås att bygga nya och billiga hyresrätter för dessa pengar.

Fortsatta utförsäljningar enligt budgeten

Nu har den borgerliga majoriteten i staden lagt sitt budgetförslag för nästa år. Jag kastade mig förstås över dokumentet för att se vad där sägs om bostadsfrågorna. Några sidor in i luntan hittar jag följande, under rubriken "Kvalitet och valfrihet ska utvecklas och förbättras":

"Staden ska erbjuda stockholmarna möjligheten att äga sin bostad genom att ge boende hos de kommunala bostadsbolagen möjlighet att ansöka om att friköpa sina lägenheter. Särskilt viktigt är även fortsättningsvis ombildningar i ytterstaden där de kommunala bolagen har en alltför dominerande ställning."

Stockholms Stadshus AB får i uppdrag att leda arbetet med utförsäljningar och att genomföra särskilda insatser för ombildning i ytterstaden. Bolaget ska dessutom ha en öppen inställning till fastighetsförsäljning och att fortlöpande pröva möjligheten att avyttra delar ur fastighetsbeståndet.

Alltså: fortsatta ombildningar och fortsatta försäljningar till privata fastighetsägare. Med andra ord: fortsatta jämna plågor för hyresgästerna. Vari ligger kvaliteten i detta? Och var finns valfriheten för dem som vill bo kvar i sitt hus med allmänyttan som hyresvärd?

I sanningens namn ska väl sägas att det även finns sånt som låter bra. Som att staden ska stimulera nyproduktion av hyresrätter och att miljonprogramsområdena ska rustas upp. De kommunala bostadsbolagen ska "kraftfullt verka för att sänka bygg-kostnaderna och minimera kostnaderna i driftverksamheten." Bolagen ska också vara lyhörda för hyresgästernas önskemål och det ska finnas valfrihet i boendet vad gäller tillval. Och detta är ju saker som somliga av oss efterlyst länge så det tackar vi förstås för.

Den som deppar ihop av besked om fortsatta utförsäljningar kanske kan få tröst av en av de så kallade aktiviteter som staden prioriterar under det kommande året. Den säger att staden ska

"delta i planeringen inför Kronprinsessans bröllop den 19 juni 2010 samt eftersträva att bröllopsstämningen ska finnas i alla stadens delar och planera för aktiviteter redan före bröllopsdagen som involverar stockholmare och tillresta."

Det ni. Kom inte här och klaga, för här ska vi vara glada och fira. Blir det på barnens, gamlingarnas, de fattigas och de behövandes bekostnad, säger ni? Jamen, lite får vi väl offra.

Den som själv vill läsa budgeten hittar den här.

Terror, tycker Annika

Det är förstås inte bara Bengt som kämpar mot ombildning i Bagis. Bland de andra motståndarna finns hans granne Annika. Det är hon som idag skickat denna rapport om läget på Byälvsvägen:

"Igår var det slutgiltig köpstämma. Trodde vi. Men inte så! Ja sidan ligger nämligen på minus 17 röster och nu vill dom ha en tredje köpstämma! Det liknar Sovjetunionen. Man håller på med stämma efter stämma tills man får ett Ja. Hoppas att Stockholmshem inte utsätter oss hyresgäster för detta. Ja-sidan har terroriserat oss den gångna veckan med ständiga påringningar på dörren. Folk är trötta på det här nu. Det finns bara ett ord för detta: TERROR!"

Det är väl bara att hålla med.

Bedrövligt av (S)

Om det är något som är helt klart så är det att Socialdemokraterna är väldigt oklara över vad de egentligen har för bostadspolitik. Inte ens i en sådan viktig och aktuell fråga som ombildningar av allmännyttiga bostäder kan de tala tydligt.

Borgarrådet Teres Lindberg, vice ordförande i Svenska bostäder, f.d. ordförande i Stockhoms stads bostadsförmedling osv. vill inte ifrågasätta de hyresgäster som väljer att ombilda, tvärtom har hon "ganska stor förståelse för dem som drömmer om ett eget boende". (Det har jag också, men för mig betyder "eget boende" en bostad med eget förstahandskontrakt, inte det ägda boende som Teres uppenbarligen syftar på.)

Däremot är Teres "starkt kritisk mot den ideologiskt betingade utförsäljningspolitik som den moderatledda stadshusmajoriteten står för", eftersom den sker till reapriser och leder till att de knappt finns några hyresrätter kvar i innerstan eller närförorterna. Teres konstatererar, helt riktigt, att ombildning leder till ökade motsättningar och ökad segregation och att vi får en stad där bara de som har råd att köpa sitt boende får plats. Hennes slutsats blir att om vi istället ska få en levande och välmående stad med plats för alla då krävs "en mycket mer medveten bostadspolitik".

Jättebra, tycker jag kommen så långt och ser fram emot att resten av artikeln ska handla om denna medvetna politik. Men vad är det jag får läsa?

Det borgarrådet kan presentera som sitt partis politik är att beslutsprocessen vid ombildningar i de kommunala bostadsbolagen ska kvalitetssäkras! Det är allt hon har att säga! Ingenting om att "nu jäklar i min lilla låda för det vara nog, inga mer ombildningar, rädda den allmänytta som finns i Stockholm, bygg massor med billiga hyresrätter, bevara allmännyttans hyresledande roll, tillämpa självkostnadsprincipen" och en massa annat som hon skulle kunna säga.

Sorgesam läsning, alltså, i senaste numret av etc.stockholm

Men, Teres, det var bra att du gick till köpstämman i Dalen, det tycker jag fortfarande.

Benkes berättelse (del 2)

Nu är det dags för köpstämma nr 2 hemma hos Bengt på Byälvsvägen i Bagarmossen. Den förra ställdes in av ombildningskonsulten, eftersom det kom för lite folk. Under hela sommaren har de boende alltså levt i ovisshet om de ska få sig bostadsrättsföreningen påprackad som hyresvärd istället för Stockholmshem.

För Bengt har det varit mer än ovisshet som präglat de gångna månaderna. För hans del har de inneburit personliga påhopp, grova anklagelser och försök att få bort honom som talesman för hyresgästerna. En av ivrarna har spridit en skrivelse där Bengt beskylls för sexuellt ofredande av småflickor, andra har begärt att hyresgästföreningen i Stockholm ska låta avsätta Bengt från hans uppdrag i den lokala hyresgästföreningen, en del är förbannade för att Bengts arbete mot ombildningen kan göra att de själva inte tjänar de pengar de tänkt sig, somliga påstår att Bengt tvingat hyresgäster att skriva på papper om att de säger nej.

Också konsulten har hoppat på Bengt och krävt att han ska ta tillbaka sina påpekanden om att en viktig utgiftspost saknades i den ekonomiska planen. Konsulten har även i övrigt spelat en osedvanligt aktiv roll i sammanhanget och själv ringt hem till hyresgäster för att övertala dem att rösta ja. Bengt ställer sig med all rätt frågan om en advokat, som denna konsult är till sin profession, verkligen får agera så.

Köpstämman ska hållas på måndag den 12 oktober. Bostadsrättsföreningens betänketid går ut den 15 oktober.

Man undrar förstås nu: kommer bostadsrättsföreningen, bostadsbolaget och bostadsborgarrådet att respektera ett nej till ombildning denna gång? Eller ska de fortsätta den rättsvidriga hanteringen med att begära och få förlängd betänketid?

Om Bagis och om Byälvsvägen har jag tidigare skrivit här.

Om stadens form och innehåll

Man har undrat om jag är emot nybebyggelse och omdaning av staden. Icke alls. Det jag motsätter mig är dyra hyresrätter, dominans av bostadsrätter och att stadens skala förändras. Byggandet av billiga hyresrätter varhelst det kan ske och i lämpliga format är jag däremot jättemycket för.

Det förslag till överdäckning av järnvägsspåren vid Klara sjö som nu är föremål för plansamråd, är ett exempel på nybebyggelse som bryter mot den hittills gällande hushöjden i Stockholm. Och gör det på ett oerhört dominant sätt, eftersom det man vill bygga är åtta alternativ femton våningar höga hus ovanpå ett sju meter högt betongfundament. På det sättet skapar man en hög konstgjord ås - eller om man så vill en mur - rakt genom stadens mitt.

Bilder på eländet kan beskådas här eller på den utställning som pågår på Centralen.

En av mina favoritkåsörer, Mats Lundegård, får uppenbarligen samma associationer som jag av förslaget för han kallat det för "übervisioner" som drivs av en hårdhänt stadsbyggnads-myndighet.

Mats Lundegård tror inte att det går att få hejd på planerna, men det är klart att de går. Bara vi säger ifrån ordentligt, vi som tycker att staden ska hänga ihop och att innerstaden ska ha mänskliga mått.

Att det redan byggs både här och var i stan har väl annars inte undgått någon. I ett reklamblad om pågående och planerande byggen säger finansborgarrådet Sten Nordin att "hyresrätten är en omistlig del av en välfungerande bostadsmarknad, särskilt i en storstadsregion som Stockholm."

Och det låter ju bra, men det är bara för vissa som den är omistlig, enligt Nordin. Det är människor "utanför det yrkesverksamma livet", som ungdomar som inte har pengar att köpa en bostad för och för äldre som inte vill ta den risk som det innebär att binda kapital i bostaden.

Alla andra förmodas alltså föredra ett boende som innebär betydande investeringar och risker. Hyresrätten enligt Nordin måste därmed förstås som ett kategoriboende för den som avviker från normen. Man undrar hur han tänker att dessa avvikande personer ska klara av att betala de nyproduktionshyror som blir det enda tillgängliga när de gamla hyresrätterna är ombildade till bostadsrätter.

Rubriken på artikeln med Nordin är "Stockholm tar krafttag för fler hyresrätter". Konkret betyder det att 1500 hyresrätter ska byggas varje år under mandatperioden. Rimligen tänker sig Nordin då att de resterande 2500 lägenheter som behöver byggas årligen ska ha annan upplåtelseform än hyresrätt. För 2009 avser knappt 43% av markanvisningar lägenheter med hyresrätt. Kan man verkligen kalla detta för krafttag?

Källor: DN Namn och Nytt den 4 oktober 2009 och annonsbilagan Stockholm bygger med information från bl.a. Stockholms stad

Monument

Under vår lilla tyska höstresa hamnade vi på den vackra ön Rügen vid Östersjökusten. Där finns, i den lilla orten Prora, en semesteranläggning i kolossalformat alldeles vid den fina sandstranden.

Men trots det trevliga läget får man ingen lust att bo där för fasaderna är nedklottrade, fönsterrutorna sönderslagna och inredningen borta sedan länge. Man kan tro att något förärligt hänt som förorsakat detta, men i själva verket har anläggningen aldrig varit färdigställd och tagen i bruk för sitt ändamål, trots att den började byggas för mer än sjuttio år sedan.

Meningen var att tyskarna skulle tilbringa sin ledighet i Prora och där få den starka fysik och de starka nerver som Hitler ville se hos sitt folk. Kraft durch Freude var devisen som gällde. Anläggningen fick, enligt tidens ideal, gigantiska proportioner: huskropparna är tillsammans mer än fyra kilometer långa och har plats för 20 000 personer.

Bygget påbörjades under andra delen av 1930-talet, men avbröts vid krigsutbrottet. Efter kriget återupptogs arbetet av DDR-regimen, som gjorde färdigt några av husen, men anläggningen som sådan blev aldrig helt klar. Vid någon tidpunkt försökte man spränga sönder den, men misslyckades eftersom betongfundamenten var för starka.

Nu har ingen råd att riva anläggningen och ingen har råd att rusta upp den. Så nu står bara står den där och gapar tomt vid den skönaste av Rügens stränder, ett monument över en tid som tack och lov är förbi.

Men även nu finns det människor som drömmer om det storvulna och prompt vill skapa minnesmärken över sig själva. En del av dem håller just nu på att planera för omdaning av stora delar av innerstaden. Om vad man kan tycka om detta skriver arkitekturkritikern Eva Eriksson i dagens SvD.

Fotnot: Mer information om Prora och bättre bilder än min hittas lätt om man googlar på ordet.

Rätt man på rätt plats

Det finns många åsikter om dem som var på plats vid köpstämman på Kastanjegården förra veckan och om det de gjorde. Vad som verkligen hände där vet jag inte, för jag var en av dem som inte var där. Det borde jag inte heller ha varit, för jag hade ju ingenting med saken att göra.

En som däremot borde ha varit där är förstås bostadsborgarrådet Joakim Larsson. Hade han kommit dit, som borgarrådskollegan Teres Lindberg, hade han fått höra och se hur hans ombildningar ser ut i praktiken. Och då hade han faktiskt för en gångs skull varit på rätt plats i tillvaron.

Not. En av dem som tyckt till i frågan om Kastanjegården är ledarskribenten Claes Arvidsson i SvD.

Quiding slingrar sig

Den som försöker förstå detta med tidsgränserna för köperbjudanden till bostadsrättsföreningar har det inte lätt. Det vet till exempel Elin, som bor i Dalen.

När hon för några dagar sedan pratade med direktören Quiding i Stockholms Stadshus AB förnekade han först att det finns något direktiv till de allmännyttiga bolagen om att de ska vara mer flexibla med slutdatumen. När Elin stod på sig medgav Quiding att det kanske ändå skett en förändring av det ursprungliga budet om tre plus tre månaders betänketid. Det nya direktivet var, enligt Quiding, förorsakat av finanskrisen och handlade om att bostadsrättsföreningarna skulle få förlängd svarstid om de hade svårt att få lån hos bankerna.

Ett visst medgivande alltså från Quiding om att något hänt. Tjänstemännen på Svenska Bostäder är mer rakt på sak när Elin och hennes sambo talar med dem. De hänvisar till att det kommit ett nytt direktiv under hösten om att betänketiden ska kunna justeras och menar att de boende ska räkna med att det är andra spelregler som gäller nu.

Ovissheten förstärks därmed för de drygt 20 000 hyresgäster som bor i de i fastigheter som är intresseanmälda för ombildning men där man antingen inte haft köpstämma ännu eller där men inte fått pris på fastigheten.

Not. Jag har inte hittat det direktiv som tjänstemännen talar om. Kanske finns det i ännu opublicerade protokoll från Stadshus AB och bostadsbolagen. Vi får se. I juniprotokollet från Stadshus AB finns däremot siffror över dagsläget för ombildningar för den som är intresserad.

Sagt är inte sagt

Ibland blir man trött. Som nu den senaste veckan då de mest häpnadsväckande händelser utspelat sig i Dalen. Om dem ska jag inte orda, för det har andra redan gjort, men det finns annat som är värt att berätta om.

Att bostadsrättsföreningarna håller köpstämma på köpstämma tills de får som de vill eller till dess att betänketiden går ut, det har vi sett många sorgliga exempel på vid det här laget. Men att bostadsbolagen på eget bevåg ger ombildarna fler chanser, det har i alla fall inte jag hört talas om tidigare.

Men nu har det hänt, i alla fall på Hornsgatan 29. Där hölls köpstämma den 24 augusti, en dryg vecka innan betänketiden gick ut. Vid stämman blev det ja till ombildning med en rösts övervikt.

Eftersom motståndarna ansåg att saker och ting inte gått rätt till skrev de till Svenska Bostäder och berättade vad som hänt. När tjänstemännen där granskade protokoll och annat som bostadsrättsföreningen gett in kom de fram till att en av fullmakterna inte var korrekt. Denna fullmakt räknades därför bort och därmed fanns inte längre de nödvändiga 67 procenten för ombildning.

Nu borde alltså nej-sägarna kunna andas ut, men icke.

De mer än lovligt tjänstvilliga tjänstemännen tog nämligen ett eget initiativ och skrev så här till de motståndare som klagat:

"Med anledning av omständigheterna i detta specifika fall har vi förlängt erbjudandetiden för bostadsrättsföreningen Rosendal Större 26 till den 28 oktober 2009."

I ett huj hade bostadsrättsföreningens betänketid alltså förlängts från den 2 september till den 28 oktober. Retroaktivt dessutom.

Britt i Västertorp, som talat med Joachim Quiding, folkpartist och direktör i Stockholms Stadshus AB, skriver så här:

"Märkligt hur man kan förlänga och förlänga ombildningsdatumet. Jag som trodde att ett slutdatum var ett slutdatum.

När jag talade med Quiding om förlängning sade han att de kunde man få om del av de sex månaderna inföll under sommaren eller exempelvis en julhelg.

Vad är det som egentligen gäller???"

Ja, det kan man undra. Uppenbarligen inte den gamla principen pacta sunt servanda i alla fall. *)

*) Det latinska uttrycket för att "avtal skall hållas", vilket är en "juridisk princip av grundläggande betydelse" enligt Nationalencyklopedin.

Brev till Barbro Engman

Hej Barbro!

Jag vill tacka dig för ditt svar, även om jag inte kan hålla med om det du skriver.

Du säger att du pratat och pratat mycket om överenskommelsen medan den höll på att bli till. Kanske det. Men inte på något av de rätt många möten som jag själv och annat fotfolk varit på. Jag undrar därför: med vilka har du haft dessa samtal?

Du säger också att ingen har bett dig att tala om överenskommelsen sedan den var klar. Kanske är det så. Men vad hindrar dig från att initiera diskussioner hemma i din egen organisation? Det vill jag gärna veta.

Du talar om två vägar i livet - att hålla fast vid sina ståndpunkter eller att ändra dem. Du valde att ändra dem och det snabbt. Men kanske finns det faktiskt en tredje väg: att analysera motståndaren och förbereda sig för att möta hans manövrer när de faktiskt kommer. Vad tror du om det?

Hälsningar
Inger

PS. Till själva innehållet i överenskommelsen återkommer jag gärna.

Något otalt

Jag har något otalt med Barbro Engman. Inte så att vi har några personliga gäss oplockade, utan det är på det ideologiska och principiella planet som vi inte riktigt har fått till det. Och det trots att Barbro bloggar, twittrar, talar, konfererar, debatterar och formulerar sig hela tiden, och det rätt elegant dessutom.

Problemet för mig är att Barbro aldrig kommer till det som är viktigt: den överenskommelse som hon och SABO gjort om allmännyttan och våra framtida hyror. Inte ett ord har hon sagt sedan april om denna överenskommelse och skänk från ovan till Mats Odell.

Det har man däremot i tidningen Bofast, som ges ut av hennes medöverenskommare SABO. Där finns den debatt och de ifrågasättanden som helt saknas inom hyresgästföreningen. Ett skarpt inlägg har till exempel gjorts av förre SABO-ordföranden Bengt Owe Birgersson, som varnar för riskerna med att sätta hyrorna efter de boendes värderingar. För ett annat inlägg svarar miljöpartisten Anders Erkéus, som menar att det är riskabelt att låta hyrorna styras av hyresgästernas värderingar.

Den som har glömt vad förslaget innebär kan läsa denna artikel från Bofast, där man rakt på sak beskriver alla de gamla hjärtefrågor som Barbro Engman nu slängt på historiens sophög.

Mats Odell är förstås glad över att parterna gjort så mycket jobb åt honom,så att finansdepartementet får det enklare nu när de jobbar fram sin promemoria om allmännyttan. Hans medarbetare vill inte säga så mycket om när förslaget blir klart eller vad det kommer att innehålla. Om HGF-SABO-överenskommelsen säger han i alla fall: "... det är en viktig överenskommelse, så mycket kan jag säga."

Jag bävar för det som komma skall och konsekvenserna av det. Kanske gör Barbro Engman det också, nu när hon haft tid att tänka efter. Kanske tycker hon att förslaget är så tokigt att hon våndas vid tanken på att prata om det. Och då drar hon samma slutsats som Wittgenstein (eller vem det nu var), att om det man inte kan tala, därom måste man tiga.

Är det så, Barbro?

Fallgropar

Att det finns många gropar att falla i för den som ska fatta ekonomiska beslut,om det har jag blivit påmind om flera gånger idag. En doktorand i ämnet berättar i DN om hur vi beter oss i sådana lägen. Inte ovanligt, säger hon, är att vi till exempel

• undviker negativ information


• inte ser till helheten


• inte ser hur sammanhanget påverkar våra beslut.

På ett möte som jag bevistar berättar en frilansjournalist om hur utlämnad bolånekunden egentligen är åt långivaren. Om banken misstänker att pantvärdet - det vill säga värdet på bostadsrätten man lånat för att köpa - kommer att ändras väsentligt har banken rätt att säga upp lånet. Detsamma gäller om banken tror att kunden inte kan betala sin skuld, t.ex. för att personen blivit arbetslös.

Det är, om jag förstår saken rätt, precis vad som hände i USA förra året. Och detsamma som hände här under den ekonomiska krisen på 1990-talet.

Ett antal människor har skulder kvar än idag efter den smällen. Ungefär 200 av dem har, enligt journalisten, försökt få hjälp av Stockholms tingsrätt att ordna upp affärerna med bankerna. Ingen av dem har lyckats.

Var de bor idag framgår inte av historien. I bostadsrätterna som de köpte är det i alla fall inte.

Vilka överväganden som Barbro Engman gjorde när hon sålde Rosenön på ett sådant sätt att personalen fick sluta och hyresgästföreningen kunde smita undan skatt, det vågar jag inte ens gissa. Men det verkar vara flera av dem som doktoranden räknar upp.

Not. Frilansjournalisten heter Hans-Göran Björk. Mer om det han säger finns att läsa här.

Nödrop från Aspudden

På kringelkrokiga vägar har jag nåtts av ett nödrop från Aspudden. Personen som skickat det är helt obekant för mig, men jag förstår att hon (eller han) är hemmahörande på antingen Torsten Alms eller Sigurds Rings gata och att bostadsrättsföreningen heter Kruthuset. Så här står det i mejlet:

"Läget är akut. I några hus har hyresgästerna blivit helt överkörda. Ingen förstår hyr köpet gick igenom. Men ingen har orkar ta tu med det hela eftersom ordföranden i bostadsrättsföreningen heter Anders Carlgren och är chef på Fryshuset. / ... /

Jag har fått höra följande av hyresgästerna: Flera lägenheter har stått tomma och posten hopar sig innan för dörren. Minst en lägenhet tror dom hyrs ut svart. I en lägenhet har kontraktsinnehavaren dött men anhöriga har inte lämnat ifrån sig lägenheter. I ett hus är det många hyresgäster som inte förstår vilka köparna är.

Det är mycket som är konstigt med alltihopa. Men det är ingen som har orkat eller vågat göra ngåot. Det bor många människor där som känner sig väldigt utsatta på många sätt. /.../

Snälla hjälp oss!

Hoppas att denna ombildningshysteri tar slut någon gång."

Så låter detta SOS. Om de faktiska omständigheter som det beskriver vet jag ingenting. Men jag kan se att det är en förtvivlad människa som skrivit mejlet. Och jag vet att hon (eller han) inte är ensam om att känna som hon gör.

För lite marknad?

"Det är för lite betoning på marknad i Sveriges bostadsmarknad" skriver SvD:s ledarsida idag och föreslår ökad skattefrihet i samband med att man hyr ut delar av sin lägenhet.

Fast förslaget verkar inte vara så mycket till för den bostadsbehövande utan för uthyrarna: "Bara genom en extra dörr, eller en extra vägg och en kokvrå kan villaägaren eller bostadsrättsinnehavaren skaffa ett ekonomiskt tillskott som avsevärt förbättrar boendekalkylen", argumenterar SvD.

Åt den som har ska som vanligt varda givet, alltså. Den fattige får nöja sig med en skrubb till hutlöst pris och utan trygghet.

Det är inte för lite marknad som är problemet när det gäller bostäder. Problemet är det motsatta, alldeles för mycket marknad. För det är ju det som det handlar om när ombildningar drivs fram av folk som vill tillgodogöra sig vinster på sitt boende.

Räddat av k-märkning

Jag har tidigare skrivit om det fina höghuset i Björkhagens centrum. Då var jag orolig för att huset skulle ombildas till bostadsrätter. Nu har jag fått veta att hotet är undanröjt. Den här gången var det en k-märkning som räddade hyresgästerna kvar hos Svenska Bostäder. Tack för det, Stadsmuseum!

PS. Den som vill se hur huset ser ut åker förstås lämpligast ut hit och tittar på det. Kan man inte göra det så finns en liten bild här.

Och så slipper de bli utmätta

Det finns många anledningar att lyckönska hyresgästerna i kvarteret Linjalen. Först och främst för att de slipper bli beroende av ombildningsfanatikerna på sin gård. Och minst lika mycket förstås för att de räddat en hel massa hyresrätter mitt på Södermalm. Men även för att de inte behöver få sina lägenheter utmätta av kronofogden för att de inte klarar att betala sina räkningar.

Om att antalet utmätningar av bostäder ökar kan man läsa här.

Revisorerna granskar ombildningarna

Stockholmshem är bäst, Svenska Bostäder inte fullt så bra och Familjebostäder är dåliga på att granska att ombildningar till bostadsrätt gått rätt till. Medan Stockholmshem kontrollerar samliga hyresgäster mot hyreslistor och folkbokföring, så gör Familjebostäder ingenting. Det framkommer i en revision av ombildningarna som gjorts av Ernst & Young på uppdrag av bostadsbolagens lekmannarevisorer. Stadsrevisorerna förordar därför gemensamma checklistor för kontroller och konstaterar att "vikten av att kontrollen är effektiv gäller särskilt bolagens kontroll av röstlängderna från bostadsrättsföreningarnas köpestämmor."

Att Stockholmshem verkligen sköter sig framgår av dagens DN där man kan läsa att VD vill säga nej till en ombildning i Traneberg därför att där förekommit oegentligheter. Heder åt henne och hennes bolag och må Familjebostäder skämmas.

Annat intressant i revisionsrapporten gäller värderingarna av fastigheterna som anmälts för ombildning. Om dessa säger revisorerna att det finns brister som bör åtgärdas vad gäller informationen i värderingsutlåtandena, framför allt vad gäller vilka fastigheter man jämför med vid värderingarna. För att man ska kunna avgöra om jämförelserna är objektiva måste det finnas en "sammanställning över hela det befintliga ortsprismaterialet över fastighetsförsäljningar inom det aktuella området", menar revisorerna.

Som slutkläm säger revisorerna:

"Förutom revisionella aspekter finns även andra aspekter på ombildningen. En total undersökning av vad hela ombildningen av hyresrätter till bostdsrätter innebär för Stockholms bostadsmarknad har exempelvis inte ingått i granskningen. Revisionskontoret förutsätter att Stockholms Stadshus AB vid en lämplig tidpunkt genomför en sådan undersökning i likhet med vad som gjordes år 2005 avseende åren 1999-2004."

Den undersökningen ska bli intressant att läsa. Och troligen väldigt, väldigt sorglig.

Källa: Granskning av bostadsbolagens försäljning av fastigheter till bostadsrättsföreningar. Revisionsrapport 1/2009 (januari 2009) från Stadsrevisionen.

Stackars Linjalen!

Nu har jag träffat ivrarna i Linjalen. Det var inte roligt.

Det räckte att vi frågade lite försiktigt vad de gjorde där ute på Linjalens gård, det tiotal personer som stod där med en massa papper. Alla började då prata i munnen på varandra om hur fantastiskt bra det skulle bli med en ombildning och hur hederliga och allvarligt syftande de var som ville ombilda. Motståndarna däremot, se det var ett riktigt pack, som bara ljög och hetsade mot dessa rättskaffens män och kvinnor i bostadsrättsföreningen och alla de hyresgäster som ville ombilda. När vi ifrågasatte den verklighetsbeskrivningen och berättade om våra egna erfarenheter höjde ivrarna tonläget ett snäpp till och började anklaga även oss, två helt obekanta något äldre damer, för att vara otrevliga och förresten, varför bodde vi nu kvar om det var så att det var så fel med ombildningen hemma hos oss?

Det var så att vi nästan fick hicka av förfäran.

Måtte de inte vinna omröstningen vid den sista och avgörande köpstämman på torsdag, för då blir det synd om hyresgästerna i Linjalen.

Så många tårar

- Ronny är sig inte lik, säger jag till min granne Birgitta. Han som varit aktiv i politiken sedan barnsben och sedan jobbat fackligt och hyrespolitiskt i åratal, han orkar knappt göra någonting längre. Helst vill han inte ens prata för då blir han bara nedstämd, säger han.

-Men det är väl inte så konstigt, säger Birgitta. Så var det för mig också när ombildarna höll på här. Tänk så många tårar jag grät då.

Om Ronny och Birgitta, som båda är kloka och stridbara personer, reagerar så här, hur är det då inte för andra. De som inte förstår, som blir rädda, som inte vågar fråga, som inte vågar säga ifrån. Hur många tårar ska inte de fälla.

Själv blev jag mest arg. Det är jag fortfarande.

PS. Fast tro inte att han gett upp. Det har han inte. Men jobbigt är det.

Kvarstående frågor

Ordförandena i de nyombildade bostadsrättföreningarna i Stockholm tycker att boendet blivit bättre efter ombildningarna. Trivseln har ökat liksom känslan av trygghet, engagemanget och ansvarstagandet har blivit större och fastighetsunderhållet fungerar bättre.

Samtidigt säger ordföringarna att det negativa är de boendes brist på intresse för drift, ekonomi och fastighetsskötsel - det är svårt att rekrytera folk till styrelserna.

Få ihop det den som kan.

Undersökningen som kommit fram till detta har gjorts av Stockholms stads utrednings- och statistikkontor och presenteras i senaste numret av tidningen Bofast.

En annan effekt av ombildningarna har, enligt artikeln, blivit att föreningarna idag har få störande grannar och att hushåll med goda inkomster och högre utbildning tar över lägenhetsbeståndet i innerstaden.

De besvärliga och de fattiga göre sig således icke besvär i denna sköna nya värld.

När ska frågan ställas till dem vad de tycker om ombildningarna?

De giriga

"Han är som innehavaren av ett fint hyreskontrakt som äntligen ser chansen att huset ska ombildas till bostadsrätter."

Så karakteriseras arrendatorn Sigvard Nilsson. Hans villa är lavbevuxen och hundgården trasig, men på gården står svindyra jättar till jordbruksmaskiner. Får Sigvard själv bestämma ska han snart blir den största jordägaren och allt som han brukar ska vara hans.

Det är Sven Olov Karlsson som i boken Amerikahuset ger denna bild av en människa besatt inte av att vårda utan av att äga.

Jag vet inte vem som författaren haft i åtanke när han skrev. Det finns ju många ivrare att välja bland. Kanske var det ombildarna i Ringen, som ju utmärkt sig särskilt i skaran av girigbukar. Snart får vi se om de ställs till svars för sina märkliga förehavanden. Det vore i så fall på tiden.

Den ekonomiska planen kan vara en luring

När Ronny läste bostadsrättsföreningens ekonomiska plan för fastigheten där han bor upptäckte han snabbt att en sak var alldeles åt skogen. Och det var ingen liten sak, utan det handlade om att bostadsrättföreningen angav att stambyte i källare och grundisolering skulle kosta 1 miljon kronor. Ronny visste att det var fel, för när Familjebostäder begärde in anbud på samma arbeten skulle kostnaden vara 6 miljoner kronor. Detta redovisade bolaget för hyresgästerna på ett bomöte under våren 2009.

Trots att man alltså kände till den faktiska kostnaden gick bostadsrättsföreningen ut med den väsentligt lägre summan i den ekonomiska planen inför sin stämma i juni. Ronny påpekade förstås felet, men det ledde inte till någon ändring utan felet stod kvar i handlingarna även vid köpstämma nummer två.

Nu har Ronny ringt till Projektledarhuset, som gjort den tekniska värderingen av fastigheten, och frågar dem varför den rätta kostnaden inte finns i planen. Firman lovade återkomma om hur det blivit på detta viset, men de har fortfarande efter en vecka inte hört av sig med någon förklaring.

Jag är inte särskilt förvånad, för här hände samma sak när det gällde stambytet. I den ekonomiska planen togs det upp till en summa av 12 miljoner kronor. I själva verket kostade det mer än dubbelt så mycket.

Att det finns en ekonomisk plan för fastigheten och att planen är godkänd av Boverket är alltså inte alls någon garanti för att den är korrekt och visar vad som verkligen behöver göras och de verkliga kostnaderna för detta.

Bostadsrätten - ett funktionshinder

Stockholms stads funktionshindersombudsman är en förträfflig kvinna som talar klarspråk om hur det förhåller sig med saker och ting. En gång om året skriver hon ned vad hon sett och hört och vad som bör göras för att personer med funktionsnedsättning ska få det bättre här i stan.

I sin senaste rapport berättar FO, på tal om tillgängliga bostäder, att hon fått samtal från personer med funktionsnedsättning som känner sig motarbetade av bostadsrättsföreningarna där de bor. "Det handlar i huvudsak om motstånd till godkännande av bostadsanpassnings-åtgärder, tillgängliga parkeringsförhållanden och lämplig placering av grindar/trafikhinder."

De kommunala bostadsföretagen är inne på en helt annan linje. I enlighet med de direktiv de fått från kommunfullmäktige om att tillgänglighetsanpassa sina fastigheter har Familjebostäder och Svenska Bostäder gått igenom alla sin lägenheter och klassificerat dem utifrån graden av tillgänglighet. Svenska Bostäder har också inventerat tillgängligheten i sina publika lokaler. Stockholmshem har arbetat med det som kallas enkelt avhjälpta hinder i sina äldre trevåningshus.

Somliga försöker alltså undanröja funktionshinder, andra vill behålla dem. Sorgligt.

Källa: Funktionshindersombudsmannens årsrapport till kommunstyrelsen för verksamhetsåret 2008

Sånt är livet

Knappt är fasadrenoveringen klar förrän det visar sig att ett rör sprungit läck under ett av husen. Bostadsrättsföreningens styrelse har alltså fått ett helt nytt och inte särskilt angenämt problem på halsen.

Det är nästan så man tycker synd om dem.

Men - sånt är livet i en bostadsrättsförening. Det borde de tänka på, ivrarna.

I själva verket

Borgarrådet Alvendal får en hel del beröm i dagarna för att hon dammat av det nygamla förslaget om att bygga bostäder i citykärnan. Och visst är det bra att bygga där, även om området är outsägligt trist och fult.

Men - det stora problemet är inte att det inte finns bostäder i city. Det stora problemet är att det snart inte finns hyresrätter någonstans i hela innerstan.

I själva verket agerar Alvendal gentemot hyresrätten på samma sätt som hennes föregångare gjorde mot den gamla bebyggelsen i Klarakvarteren. Hon utrotar den.

Jag tror att hennes efterträdare kommer finna lika stor anledning att beklaga det som Alvendal nu beklagar bristen på bostäder på nedre Norrmalm.

Mer om Alvendals utspel finns i DN och i SvD.

Efterlysning

Anna i Skarpnäck undrar om någon känner till ombildningskonsulterna Borättsbildarna som arbetar för bostadsrättsföreningen där hon bor i Skarpnäck.

Själv har jag aldrig hört talas om denna firma, som på sin webbplats kallar sig för "experter på ombildning till bostadsrätt".

Söker man vidare på namnet kommer man till

1) ett kommanditbolag som ska ägna sig åt dataprogrammering,
2) NPG fastigheter som ägnar sig åt byggverksamhet och har ett ett "arbetsställe" som heter Borättsbildarna,
3) ytterligare ett företag som heter Framgångsrika företag kommanditbolag.

Det hela låter inte särskilt förtroendeingivande.

Den som vet något mer om Borättsbildarna får gärna höra av sig till bloggen.

Skamlöst i Aspudden

I Aspudden är dom flitiga må man säga trots att det är sommar med rätt att vila. Åtminstone snor somliga runt så det står härliga till. Nyss var det hemma hos Ronny som man tog sig för att ordna köpstämma mitt i semestertiden,nu är det hos Harriet i kvarteret Tornsvalan.

Harriet och hennes grannar firade i juni när ombildningskonsulten, efter köpstämma nummer två, erkände sig besegrad och meddelade att bostadsrättföreningen lade ner alla försök till ombildning därför att tiden var för kort för att återigen mobilisera krafterna.

Det var då det. Sedan måste någon ha fått tag i en dundermedicin mot ombildarnas trötthet för plötsligen var de på fötter igen och ordnade en ny köpstämma. Den avhölls för två veckor sedan och slöt med att nej-sidan segrade med en rösts övervikt.

Men skam den som ger sig, tyckte tydligen ombildarna och slog till med ytterligare en köpstämma, som alltså blev nummer fyra i ordningen. Den hölls igår hemma hos bostadsrättsföreningens ordförande. Nu gick ombildningen igenom, med stöd av röster avgivna genom fullmakt. Några av fullmakterna hade tagits åter vid förra stämman, men nu presenterades de som fullmakter igen. Fullmakt fanns också från den lilla kvartersbutikens ägare, som tubbats att rösta trots att han inte får köpa sin lokal, för "annars kan han ju få ont om kunder". En som var med på mötet säger att flera av fullmaktsgivarna varken vill eller kan köpa, men efter påverkan har de skrivit på ändå.

Jag utgår från att ombildningsmotståndarna kommer att begära ut protokoll, röstlängd och fullmakter från stämman för att kunna granska om fullmakterna är korrekta och giltiga. Ronny har gjort precis detta och hittat en massa spännande saker, som han nu påtalat till Familjebostäders tjänstemän. En kopia av sin skrivelse ska han också skicka til de politiskt valda ledamöterna i Familjebostäders styrelse. Så bör alla andra också göra så att det blir tydligt för alla vilka skamlösa metoder som ombildarna använder.

Dåligt med låg insats

Det förekommer på sina håll att bostadsrättsföreningarna lockar till köp med mycket låga insatser för bostadsrättsinnehavarna. Man lägger alltså den största delen av de lån som behöver tas upp på föreningen och minskar därmed lånebehovet för de enskilda medlemmarna.

Om att detta inte är något bra upplägg kan man läsa här

Inget klipp för Ingrid

Ingrid B på Södermalm har skrivit till bloggen för att varna andra som funderar på ombildning att saker och ting inte alltid blir som man tror. Utifrån vad hon själv varit med om vet Ingrid till exempel att den som köper kanske inte gör den fantastiskt goda affär som man hoppats på.

Det här är alltså historien om Ingrid och ombildningen av huset där hon och maken bodde och var lyckliga under några år. Lägenheten, som låg på Södermalm med utsikt över Saltsjön, hade de fått genom Svenska Bostäders interna byteskö. Under den förra borgerliga mandatperioden ville en del av hyresgästerna ombilda, men inte Ingrid. Hon var emot av principiella skäl och sade: "Ska vi som fått våra lägenheter av allmännyttan vilja avskaffa den?"

De ekonomiska kalkylerna visade att boendekostnaderna skulle öka mycket, för Ingrids del med 2000 kr per månad, men det hjälpte inte mot ivrarna och så småningom blev det köpstämma. Där fattades en röst, men efter ajournering av mötet och snabbuppletad fullmakt blev det ja till ombildning.

När hyresgästerna började tänka efter och tala med banken reste en del av dem krav på ny omröstning, men det fick de inget gehör för utan ombildningsprocessen fortsatte. Till själva kontraktskrivningsdagen. Då kom ett brev att bostadsrättsföreningen varken hade praktiska eller finansiella möjligheter att överta fastigheten. Ingrids teori är att för många blivit osäkra på hur många som faktiskt skulle köpa och att man oroade sig för de högre månadsavgifter som kunde bli följden av färre köpare än beräknat.

Ingrid, hennes man och de andra motståndarna i huset kunde alltså andas ut och ha det lungt ett tag. Närmare bestämt fram till valet 2006. Då började allt om på nytt. Nu var kalkylen värre än sist, månadskostnaden vid ombildning skulle blir 4000 kr högre än vad Ingrid hade som hyresgäst. Trots det gick ombildningen igenom den här gången och Ingrid och maken tvingades ta ställning till om de skulle köpa eller bo kvar som hyresgäster. Att byta till en annan hyresrätt hade de redan försökt, men misslyckats med därför att de som ville byta tyckte att Ingrids lägenhet var för dyr.

Maken ville köpa, för att slippa bli kvarboende hyresgäst. När en mäklare kom och sade att det fanns en miljon att tjäna för familjen lät sig Ingrid dras med och gick med på att köpa.

Det var 2008. Inte så långt efter köpet fick Ingrid och maken en seniorlägenhet vid Söder Mälarstrand genom bostadsförmedlingen. Hyresvärd är familjens gamla bekant, Svenska Bostäder.

Makarna stod nu inför att sälja sin bostadsrätt, men det var inte så lätt. Efter de första visningarna hade inte ett enda bud lagts på lägenheten. Efter en månad kom ett bud, som inte skulle ge någon vinst alls med hänsyn till de högre boendekostnader som familjen haft under ett år. Efter det kom ett bud som familjen accepterade och som gav dem 500 000 mer än vad de betalat för bostadsrätten.

"Inte synd om oss, det är också mycket pengar, och vi har ju fått en bra lägenhet, men om man betänker skatten och att mäklaren ska ha sitt och dubbla boendekostnader i flera månader och bunden ränta att betala ytterligare månader, flyttkostnaden och att den nya lägenheten är dyrare än den gamla var som hyreslägenhet, har jag räknat ut att om man får leva till ålderdomen kan det bli plus minus noll mot att aldrig ha köpt. Blir vi riktigt gamla och bor kvar i den dyrare lägenheten kan det gå på minus. Men för sent att backa både med köpet och försäljningen", skriver Ingrid.

Sensmoralen av detta är, tycker Ingrid, att det inte är säkert "att lägenheten är värd så mycket som ni tror, som mäklarna säger eller som man räknar ut på värderingssidor på nätet.

Genomsnittspriset för stadsdelen säger inte vad just din egen lägenhet är värd, ännu mindre genomsnittspriset för Stockholms innerstad. Det är skillnad mellan Östermalm och Söder, centrala Söder är värt mer än Sofia och Högalid, lägenheter med äldre stil, kakelugnar och/eller specialombyggda kök och badrum är värda mer än vanliga halvgamla ombildade allmännyttelägenheter. Höga månadsavgifter måste sätta ner priset och märks mer i kalkylen, nu när räntan är låg. Om köparen frågor mäklaren om föreningens ekonomi, måste denne svara att föreningen är nybildad, så det är svårt att veta. Kan man se något negativt i årsrapporten, har det betydelse."

Så kan verkligheten alltså se ut efter en ombildning.

Tvärnitar

Enligt statistik från Bolagsverket har det skett en stor nedgång i antalet nyregistrerade bostadsrättsföreningar under 2009. Under det första halvåret bildades bara 199 ny föreningar i hela landet, vilket är en minskning med 61% jämfört med förra året. I Stockholm är minskningen 71%. SvD som rapporterar om saken idag kallar det en "tvärnit för ombildningar".

Det tackar vi förstås för, även om det dessvärre redan finns tillräckligt många föreningar för att hela Stockholms innerstad och flera av dess förorter ska bli totalt segregerade.

Tvärnit, men i huvudet, har också Catarina Johansson Nyman drabbats av. Hon är ordförande i Arbetarbostadsfonden, som höjer hyrorna med upp till 30% retroaktivt för mer än två år. När hon får frågan om höjningarna hade kunnat göras mer humant skyller hon på den trilska hyresgästföreningen och den söliga hyresnämnden.

Men snälla Catarina - du och din styrelse kan ju faktiskt låta bli att ta ut de retroaktiva hyrorna, även om ni fått igenom dem i hyresnämnden. Och ni hade också kunnat låta bli att driva ett sådant ohemult krav på hyreshöjningar som ni gjort. Ansvaret är helt och hållet ert och ingen annans.

Lagen ska skydda den som är svagast

Arbetarebostadsfonden till minne av den 9 februari 1853 är ett ståtligt namn på en fastighetsägare som en gång hade ett särskilt uppdrag men som idag verkar vara som vilken krämare som helst.

Arbetarbostadsfonden bildades i protest mot att pengar slösades på en fest för kungligheter medan många arbetare levde under miserabla sociala förhållanden och en stor brist på goda bostäder. Fondens uppdrag bestämdes till att "uppföra och förvalta goda bostäder till rimliga hyror åt arbetare och därmed jämställda". 1854 köpte fonden sin första tomt, på Södermalm och sedan har den fortsatt att förvärva och förvalta bostäder. Idag är fonden en privat stiftelse med ca 1350 hyreslägenheter i innerstan och västerort. Lägenheterna förmedlas via bostadsförmedlingen.

På sin webbplats framhåller fonden att alla pengar stannar inom stiftelsen och går tillbaka till dess hyresgäster. Och det låter ju bra. Trots det är fondens hyresgäster på Ploggatan inte är särskilt glada över den framgår av dagens SvD. De boende där har just fått en hyreshöjning på mellan 15 och nästan 30%. Höjningen gäller från den 1 april 2007. Den retroaktiva hyran ska betalas in under en period av 12-24 månader.

Hur gick det till, undrar man, med en hyresvärd som ville värna om de fattiga och idag i alla fall har visioner om "långsiktighet och omtanke" i sin verksamhet.

Enligt SvD begärde Arbetarebostadsfonden först en hyresökning på 5 procent för fastigheten för 2007. När de boende sade nej till kravet gick fonden till hyresnämnden och det är hyresnämnden som nu beslutat i frågan.

Om denna historia kan man tycka och tänka både det ena och det andra. SvD koncenterar sig på att kritisera hyresgästföreningen och utmålar den som boven i dramat. Men faktum är att förhandlaren ifråga rådde hyresgästerna att acceptera kravet på 5%-höjning. Huruvida kravet var skäligt eller ej kan jag inte avgöra, det låter högt men kanske var hyrorna i fastigheten faktiskt väldigt låga så att det var rimligt med någon justering.

Att lasta en enskild förhandlare från hyresgästföreningen för utfallet i hyresnämnden är allså inte rimligt, tycker jag. Det som bör göras är istället att kritisera Arbetarebostadsfonden för de ohemula krav som den uppenbarligen kommit med under ärendets gång. Men framför allt - att kritisera hyreslagstiftningen som ger utrymme för sådana höjningar som denna, med höga belopp och lång retroaktivitet.

De hyresgäster som intervjuas i SvD är besvikna på hyresgästföreningen och tänker gå ur den. Jag håller med dem om att hyresgästföreningen ska stå på hyresgästernas sida, men det ska också lagstiftningen göra. Det är hyresgästerna som behöver skydd, inte fastighetsägarna.

Årets sommar blev gladare

Balkongen juli 2009

När jag kom hem från semestern förra sommaren satte jag mig ned och grät. Inte för att semestern varit dålig, tvärtom, utan för att det stora mörkret sänkte sig över mig när jag steg in i min lägenhet. Där fanns nästan inget ljus alls och ingen luft, för alla fönster utom i sovrummet var igenplastade och gick inte att öppna. Också balkongdörren var försedd med plast och av själva balkongen fanns bara bottenplattan kvar.

Det var inte roligt. Och värre blev det när jag upptäckte att de som satt upp plasten därför att de skulle jobba med fasaderna hade gått på semester och inte kom tillbaka på flera veckor.

Totalt tog fasadrenoveringen många månader, alltså väldigt mycket längre tid än vad som hade sagts.

Vid hemkomsten i år blev jag däremot glad. Inte bara för att jag kunde se ut genom mina fönster och glädjas åt grönskan därutanför och på balkongen, utan också för ett av de brev som låg bland den post som kommit medan jag var borta. I brevet översände bostadsrättsföreningen förslag till "överenskommelse gällande men i nyttjanderätten under renovering av balkonger och fasad".

I förslaget sägs att "hyresgäster har drabbats av hinder och men i nyttjanderätten till följd av att etapper i renoveringen tagit oskäligt lång tid. Föreningen har tidigare förhandlat med Hyresgästföreningen i Storstockholm om principerna för ersättning till berörda hyresgäster och denna överenskommelse grundar sig på dessa principer."

Till följd av förhandlingen, som skedde på initiativ av vår lokala hyresgästförening, kommer nu alla hyresgäster att få ekonomisk kompensation för det strul och elände som vi utsatts för under fasadrenoveringen.

Det känns bra att få pengar, men det känns också bra att vi haft ett gott samarbete med vår förhandlare på hyresgästföreningen och att bostadsrättsföreningens styrelse visat förståelse för hyresgästernas utsatthet i samband med renoveringen.

Kupp i Aspudden - reträtt i Västertorp

När vi kom hem från semestern igår kväll satt det en lapp i Ronnys port. Där annonserade bostadsrättsföreningen ut att de hade "den stora glädjen att konstatera att det finns majoritet för köp".

- Hur kan dom veta det? tänkte Ronny förstås, för på köpstämman nyligen blev det ju nej, om än med bara några rösters marginal.

Förklaringen fick han när han började rota bland den post som kommit under hans bortovaro. Där låg nämligen en kallelse från bostadsrättsföreningen till extra föreningsstämma tisdagen den 30 juni.

Eftersom kallelsen inte kommit när vi reste bort så måste den ha delats ut tidigast söndagen den 21 juni, dvs. nio dagar innan stämman och precis efter midsommar när semestrarna börjar för många. Att en stor del av hyresgästerna skulle vara bortresta då var nog inte svårt för ivrarna att räkna ut och att både Ronny och hans bästa motbildarkompis var på annat håll, det visste de med säkerhet.

Det bästa ordet för ett sådant förfarande bör vara kupp. Vill man kan man dock även kalla det för överrumplande maktövertagande, stöld, rån eller något annat som synonymordboken föreslår. De senare begreppen passar förresten ganska bra med tanke på att bostadsrättsföreningen heter Rovfågeln.

Vilket underlag ombildarna har för sitt påstående om majoritet har Ronny inte kunnat utröna idag, men han tänker förstås begära ut röstlängden och stämmoprotokollet för att kontrollera uppgifterna.

Om Ronny är nedstämd och förbannad så att Britt i Västertorp desto gladare för hemma hos henne har ivrarna gett upp. I sitt senaste - och förhoppningsvis sista - brev meddelar de att de kommit fram att "det finns fler som är emot en ombildning till bostadsrätter. Vi kommer därför omgående att lämna detta besked till Stockholmshem så att dom får kännedom om att vi tackar nej till deras erbjudande om att köpa fastigheten Störtloppet 4." Meddelandet avslutas med att inget nytt försök till ombildning kommer att ske, åtminstone inte inom det närmaste året.

Jag skulle bli förvånad om ivrarnas reträtt inte åtminstone till en del beror på Britts trägna motståndsarbete. Därför skickar jag ett stort GRATTIS till henne och hoppas att hon nu kan koppla av och få en skön sommar!

PS. En fråga som jag ställer mig allt oftare är den om vad hyresgästföreningen gör för att motverka alla de ohederligheter som förekommer i samband med bostadsrättsombildningarna. Springer föreningens ordförande ständigt i Stockholms stadshus för att tala med Sten Nordin och hans kollegor och skickas det delegationer och skrivelser till politikerna i bostadsbolagens styrelser med krav på stränga regler för de formella procedurerna kring ombildningar? Jag hoppas att det är så, även om jag inte sett eller hört något om det, för att inte agera är ju att acceptera den rådande omoralen.

Sommar

Nu tar vi lite semester och hoppas att det under
tiden växer lika bra i trädgårdslandet som det gör
här utanför vår vackra kyrka.

Benke berättar

Nu har det varit köpstämma även hos Bengt och hans grannar i Bagis. Eller skulle ha varit. För när ombildningskonsulten upptäckte att det bara var 72 röstberättigade personer på mötet fast 135 ja-röster krävs för ombildning, då avblåste han mötet och förklarade att ett nytt ska hållas i september.

Det rätta hade förstås varit att räkna de icke-närvarande så som nej-röstande. Om det hade gjorts hade utfallet blivit förödande för ombildarna: högst 35% ja-röster hade då kunnat registreras.

Nu får alltså även hyresgästerna på Byälsvägen leva i ovisshet och otrygghet i flera månader till, på grund av odemokratiska och giriga ivrare i koalitition med en skrupelfri konsult.

Samma konsult har agerat mycket märkligt även före köpstämman med osanna uppgifter och förtigande av väsentliga fakta. Mer om det kommer jag att kunna berätta senare när jag får de handlingar som Bengt lovat skicka mig.

Särdeles förvånad är jag inte när jag får höra namnet på konsulten. Det är samme man som härjade här för nio år sedan och inte var särskilt samvetsöm då heller.

Fest till sist

Aspudden tillhör - förstås - de förorter som är mest utsatta för ombildningar till bostadsrätter. Hos Ronny är kampen om hyresrätten nog ännu inte avgjord, men i kvarteret Tornsvalan har ivrarna gett upp. Så här rapporterar Harriet som bor där om vad som hänt:

"Igår hade vi fest! Vi var några som trotsade regnet, grillade och dansade /.../

Det har varit en resa i blandade hastigheter under 2 års tid. En resa som överträffar alla samlade deckare jag läst under hela min livstid i spänning och som ibland varit livsfarlig för hälsan och tärt på familjelivet! Men jag skulle betala nästan vad som helst för att återigen få uppleva minen på ombildningskonsulten och bostadsrättsföreningens ordförande när jag på stämman lämnade över våra 6 återkallelser. /.../

Ombildningskonsulten förlorade nära 1/2 miljon och många såg drömmen om sina röda små stugor pulveriseras på ett par minuter, Schack-Matt! Konsulten erkände sig besegrad och sa att de nu lade ner alla försök till ombildning, tiden var för kort för att återigen mobilisera krafterna (för denna gång..). /.../

Jobbat hårt har vi gjort men vi har också haft en otrolig tur. Det var nämligen så att Familjebostäder redan skickat ett underskrivet avtal till bostadsrättsföreningen för undertecknande efter den första stämman i april. När sedan P O upptäckte att de använt sig av dubbla stadgar kontaktade han Fambo och bad de återkalla avtalet. Så gjordes och bostadsrättsföreningen återsände det UTAN ATT SJÄLVA HA SKRIVIT UNDER! Hade bostadsrättsföreningen skrivit under avtalet innan de skickade tillbaks det hade det definitivt varit kört för vår del./... /

Hos oss ringde t o m banken (i vårt fall SEB) hem till folk dagen innan köpstämman för att försöka pådyvla hyresgästerna lån!!! Smaklöst så det förslår."

Fotnot: PO = P.O. Brogren från hyresgästföreningen

Vi gratulerar

Dagens grattis går till Martha och de andra hyresgästerna på Torkel Knutssonsgatan 33. På köpstämman i deras fastighet igår var det bara 51% som röstade ja till ombildning, trots sedvanliga (får man nog säga) tricksanden och fifflanden från ivrarnas sida. Mer om turerna hos Martha finns att läsa i hennes återkommande kommentarer här på bloggen.

******

Den som inte bara vill bevara hyresrätten utan också tycker att den ska få finnas i en vacker omgivning måste intressera sig för den stadsbyggnadsdebatt som pågår i bl.a. SvD. Idag skriver arkitekturkritikerna Eva Eriksson i ett inlägg, som egentligen handlar om Stadsmuseums roll i debatten, att "historiska värden av högsta klass hotas på minst tre ställen i Stockholm". Det hon syftar på är Stadsbiblioteket - "en världsberömd byggnad invävd i en helhetsmiljö med avgörande betydelse för dess verkan i stadsbilden", Slussen - "en plats i staden präglad av sin topografi och sin historia där höga berg och täta stadsdkvarterar möten vatten och vida vyer, där utblickarna oväntat öppnar sig åt alla håll" - och området kring Stadshuset och Centralstationen. I det senare området "väntar tidernas häftigaste exploatering" av det som "genom det senaste seklet varit det vanligaste motivet för vykort och turistbroschyrer från Stockholm. Eller - för att använda ett språk som går hem idag - Stockholms främsta varumärke."

Man tycker ju att stadsbyggnadsborgarrådet och andra, som talar så storvulet om Stockholm som "the Capital of Scandinavia", borde inse att inget Alvendalskt höghus i världen kan överträffa Stadshuset, stadsbiblioteket och vyn över Söders höjder i skönhet och betydelse för staden.

Sagans slut

Den 30 juni säljs en tvåa på Grevgatan och en etta på Nybrogatan till högstbjudande. Dagen efter finns möjlighet att förse sig med en enrummare på Karlbergsvägen eller en femma med både balkong och altan i Tyresö.

Samtidigt med dessa lägenheter går ytterligare elva under klubban. Den som vill vara med och bjuda har chans till ett klipp men bör ha med sig en tjock plånbok för minst 25% av köpesumman ska betalas som handpenning.

Auktionerna äger rum på Birger Jarlsgatan 61. På dörren till auktionslokalen står det Kronofogden.

Källa: Kronofogdens annons i DN den 8 juni 2009.

Andra ideal än Alvendal

I stadsbyggnadsdebatten gäller just nu bara förtätning och höga hus. Den som är skeptisk mot detta ideal kan få hjälp med argument av samhällsplaneraren Karen Bradley. Hon säger bland annat följande: "När man pratar om den täta staten vill man gärna färga den med hållbarhetstermer. Jag tycker att det vore ärligare om man pratade mer i ekonomiska termer." Mer om vad Karen tycker och tänker finns i dagens SvD.

Sent ska syndarn

-Vi måste få till en mer dynamisk bostadsmarknad för bland annat unga människor som inte har råd med en insats. Vi verkar för det, men har ännu inte kommit fram till hur.

Den som säger detta är kommunalråd (M) i Vaxholm, en kommun som efter försäljningen av det kommunala bostadsföretaget för tio år sedan nu bara har 6% hyresrätter och svårt att rekrytera personal eftersom nyinflyttade utan pengar inte kan hitta någonstans att bo.

Tänk om partikamraterna i Stockholm kunde inse att det är så här det kommer att bli också i Stockholm om de inte besinnar sig.

Uttalandet från Vaxholm finns i en artikel i SvD om att folk drar sig för att byta bostad i Stockholm under lågkonjunkturen.

Köpstämma i Aspudden

Frågan har ställts här på bloggen om hur man blir medlem i en bostadsrättsförening. Nu har vi svaret, i alla fall vad gäller den bostadsrättsförening som härjar där Ronny bor. Där sade konsulten vid köpstämman tidigare ikväll:

- Alla som går in i salen blir medlemmar.

En något oortodox syn på medlemskap, kan man tycka. Inget tjafs med ansökningar, underskrifter och medlemsavgifter, utan bara kliv in och pang på.

Den omröstning som dessa mer eller mindre nyblivna medlemmar företog - medelst namnupprop och muntligt avgiven röst - gav ett nej, men med bara några rösters marginal (inte att undra på, med det reapriset och de glädjekalkylerna). Utfallet medför förstås att ivrarna inte gav sig utan tänker ha en ny köpstämma. Fortsatt otrygghet och fortsatt uteblivet underhåll för hyresgästerna stundar alltså.

Ronny ville granska fullmakterna, men nekades att se dem. Eftersom han inte heller är en sådan som ger sig så tänker han förstås ta reda på om han inte har samma rätt att se fullmakterna som att se röstlängden.

Även vid denna köpstämma argumenterade ivrarna för sin ombildning med hjälp av HGF-SABO-förslaget och Scharin-Friman/Malmborgs artikel i SvD. Det känns trist att ombildarna fått sådana vapen av dem som säger sig värna hyresrätten. Om hyresättningsdiskussionerna fått föras inom hyresgästföreningen hade ombildarna inte haft detta tillhygge.

Lösan sand

Martha försöker få svar på frågor om medlemsskap och annat när det gäller bostadsrättsföreningar. Det är inte lätt, visar det sig, att begripa vilka bestämmelser som egentligen finns och vad de betyder som faktiskt står där i lagen.

Om medlemsskap i bostadsrättsföreningen sägs i 2 kap 1 § bostadsrättslagen att det är styrelsen som avgör frågan om att anta en medlem och att der görs utifrån de villkor som anges i föreningens stadgar. Och i stadgarna kan ju föreningen bestämma t.ex. att medlem är den som någon gång varit på ett möte eller skrivit på ett papper vilket som helst till bostadsrättsföreningen.

Martha skriver: "Jag känner mig tvångsansluten. Samtidigt har jag ingen rätt att överklaga om jag verkligen inte ÄR medlem. Hur fasiken ska man ha det?" Ja, det kan man undra.

De viktigaste bestämmelserna när det gäller ombildning är annars några paragrafer i bostadsrättslagens nionde kapitel:

I 9 kap 19 § anges att beslutet på en köpstämma är ogiltigt "om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och, vad gäller bostadshyresgäster, folkbokförda på fastigheten. /.../ Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset."

Ingenting sägs alltså om hur omröstningen ska gå till och inte heller finns några bestämmelser om hur röstlängden ska upprättas och kontrolleras.

I 20 § står att en ekonomisk plan ska "upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 §."

Ingenting sägs således här om att planen ska skickas ut i viss tid innan köpstämman, utan rent formellt räcker det om den finns att tillgå på stämman.

Den tjugoförsta paragrafen är en riktig goding. Först säger den att "beslut om förvärv i strid med ... är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt 9 kap. 20 §." Och det låter nu helt rimligt. Men sedan kommer det: "Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats."

Har köpet redan gått igenom på de falska grunderna kan alltså ingenting göras.

Med såna här bestämmelser måste man nog säga att ombildningarna knappast vilar på något moraliskt hälleberg utan på rätt lösan sand.

Blåst på konfekten

E har som profession att bedöma bidragssökandens rätt till ekonomiskt bistånd från socialtjänsten. Hon berättar:

- Det händer att människor som redan har skulder tar upp nya lån för att köpa sig en bostadsrätt i samband med ombildning. Lånen får de oftast från Blue Step, det svenska sub prime-låneinstitutet. Tanken är förstås att de ska göra ett klipp på ombildningen. Men det som händer är att de gamla fordringsägarna får nys på att personen nu har en tillgång - och vips begär de utmätning av bostadsrätten. Och så står den nyss förhoppningsfulle utan lägenhet, men med en massa nya skulder.

Olidligheter

Barbro Engman skriver idag i sin blogg att det viktigaste som händer just nu är vad regeringskansliet gör med hennes och SABO:s förslag om att avskaffa allmännyttan och dess hyresledande princip. Spänningen är olidlig, menar Barbro.

Det finns mycket annat som också är olidligt, tycker jag. Till exempel att Barbro gjort detta utspel utan att tillfråga sina medlemmar i förväg och utan att ge dem en enda möjlighet att diskutera saken i efterhand.

Inte olidligt men märkligt är det faktum att Barbros kommentar här på bloggen den 28 april är borttagen av någon som definitivt inte är jag.

Så kan det vara

"Kan du inte skriva något om hur det är att bo kvar som hyresgäst?", säger Ronny. "Jag behöver ha med något sådant i nästa flygblad så att folk inte röstar för ombildning bara för att de tror att det är så hemskt att vara hyresgäst hos en bostadsrättsförening."

Något sådant vill jag förstås inte medverka till så därför skriver jag så här:

Det är helt okej att vara hyresgäst i denna bostadsrättsförening.

Vi har inte utsatts för något som inte drabbat bostadsrättsinnehavarna själva, som klantigheter med fasadrenoveringen, bristande trädgårdsskötsel och strul med sophanteringen.

Vi fick reparerat i samband med stambytet.

Vi fick ekonomisk kompensation för det men i nyttjanderätten som ett stambyte innebär.

Vi kommer att få ersättning för extra påfrestningar på grund av den långdragna fasadrenoveringen.

Vi har de hyror vi ska ha, dvs. på samma nivå som jämförbar allmännytta.

Vi får den service och det underhåll som vi har rätt till.

Vi får den information som finns att få, bland annat genom de samråd som lokala hyresgästföreningen har med bostadsrättsföreningen.

Vi blir väl behandlade av våra grannar.

"Kan det verkligen stämma?" undrar kanske någon. Ja, det kan det. Jag tror det beror på flera saker:

- Området är stort, det är inte lätt att hålla reda på vem som är vem.
- Vi var många hyresgäster redan från början (då ca 40%, nu ca 15% av samtliga) och därför svåra att bortse ifrån.
- Vi har hela tiden haft en aktiv lokal hyresgästförening.
- Den lokala hyresgästföreningen har haft ett bra samarbete med våra förhandlare på hyresgästföreningen.

Inställningen till hyresgästerna hos bostadsrättsföreningens styrelse är naturligtvis också av stor betydelse. Just nu består styrelsen av förnuftiga personer, som det är lätt att samverka med. Så har det inte alltid varit och kommer sannolikt inte heller att bli för evig tid. Och det visar ju på den svaga punkten i hela bostadsrätteriet: alla boendes väl och ve hänger på att det finns vettiga människor som kan och vill ta ansvar för det hela.

Behöver jag säga att bostadsrättsinnehavarna får betala sitt underhåll och sin service själva och att de inte får någon kompensation för men i nyttjanderätten?

PS. En lustig detalj när det gäller vem som är vem: Mina närmaste grannar föreslog mig förra året till bostadsrättsföreningens styrelse i tron att jag också är bostadsrättsinnehavare.

Så kan det låta

Nu är det full rulle på Ronny för om två veckor ska det bli köpstämma där han bor. Idag har han delat ut information från lokala hyresgästföreningen om vad hyresgästerna bör tänka på när de tar ställning till ombildningen. Så här låter det i flygbladet:

"Tankar om köp av bostadsrätt
Nu har den nya ekonomiska planen kommit. Den skiljer sig från den som presenterades förut på några väsentliga punkter. Reparationsfonden har ökat från 3 Mkr till 16,8 Mkr och årlig drift och underhåll från 3,66 Mkr till 4,61 Mkr.

Men inre underhåll för kvarboende hyresgäster redovisas inte heller nu. Och den grundisolering som Familjebostäder uppger kommer att kosta 6 Mkr anses i planen endast behöva kosta 1,8 Mkr.

Lurig ekonomisk plan
Mest anmärkningsvärt är att insatserna minskat med belopp omkring 2 000 kr/kvm. Istället ökar månadsavgifterna till föreningen med ca 1 000 kr i månaden. Avsikten är naturligtvis att fler skall lockas till köp när insatsen är låg.

Men priset på fastigheten har ju inte minskat. Det som händer är att föreningen tar upp större lån som betalas med månadsavgifterna. Detta upplägg gynnar endast de som snabbt har tänkt sälja sina bostäder. För på dina egna lån kan du dra av 30% av räntekostnaden men på föreningens lån finns ingen avdragsrätt. Kvarboende bostadsrättsinnehavare måste då betalar mer. När räntorna går upp höjs månadsavgifterna snabbt för att täcka föreningens räntekostnader.

Vem ska ta ansvar för husen
Denna konstruktion aktualiserar också en väsentlig fråga. I praktiskt taget alla nyombildade bostadsrättsföreningen byts styrelsen snabbt ut eftersom många initiativtagare säljer och flyttar. Fråga gärna någon ni känner som varit med om ombildningar, eller gå tvärsöver Hövdingagatan så får ni besked. Den som röstar ja för ombildningen, och avser att bo kvar, bör alltså vara beredd att själv sitta i styrelsen och ta ansvar för områdets förvaltning, inte bara för egna lägenheten utan allt, reparationer, snöskottning, trädgårdsskötsel, källare mm. Och dessutom, axla ansvaret som hyresvärd för dem som inte köper.

Det kan bli dyrt
Klart är att ingen kommer att bo billigare efter köp. De som har tillgång till Internet kan gå in på http://www.hemnet.se/. Där kan ni sedan välja en lägenhet någonstans i området. Välj sedan att gå inpå Swedbank eller SBAB för där är det lättast att lägga in egna värden och se vad det kommer att kosta med olika räntelägen. Har du inte tillgång till Internet, gå till banken

Nu förutsatte den ekonomiska planen att 77% köper när man beräknade månadsavgiften. Så blir det kanske inte alls.. Det kanske bara blir 60% för det är inte säkert att alla som röstat ja får lån så att de kan köpa. Om färre köper måste föreningen låna mer och månadsavgiften höjs i motsvarande grad.

När du räknar på boendekostnaden skall du inte bara ta med räntor, amorteringar och månadskostnader. Tänk också på att lägga undan pengar, minst 200 i månaden, för inre underhåll som tapeter, golv, ny spis eller kyl/frys. Lägg till köp av egen tvättmaskin också. För det blir trångt när 100 hushåll ska dela på en tvättstuga.

PS Hyresgästföreningen och Familjebostäder avser att låta golvunderhållet komma tillbaka."

Så skriver man alltså i Aspudden. Den som har exempel från andra håll på bra information får gärna höra av sig så kan jag lägga ut även den texten på bloggen.

En bra början

Idag presenterades Stockholmsmodellen, ett förslag från bl.a. hyresgästföreningen om hur hyrorna ska sättas i Stockholms stad. Bruksvärderingen ska nu ta beakta fler variabler än tidigare och ta hänsyn både till lägenhetens storlek och dess standard, fastighetens standard samt bostadsområdet och läget på bostadsområdet.

Förslaget är en bra början, men mycket återstår att göra och diskutera. Modellen måste förfinas, prövas och analyseras noga innan den verkligen införs. Avgörande för om modellen ska användas måste vara att den inte bidrar till ökad segregering av staden.

Jag hoppas att de fortsatta övervägandena får ta den tid de behöver och att inga beslut tas innan förslagen är genomarbetade och förankrade hos medlemmarna i hyresgästföreningen och hos parterna på bostadsmarknaden.

Se även artikel i DN med något egendomlig rubrik.

Gemensam internkö hjälper inte de kvarboende

Nästa måndag får bostadsförmedlingen i uppdrag av kommunfullmäktige att samordna allmännyttans interna bostadsköer. Det är bra, för det ökar valmöjligheterna genom att man kan få en lägenhet i ett område där det egna bolaget inte har några fastigheter. Faktiskt är det så bra att man undrar varför inte en gemensam kö inte inrättats redan för länge sedan.

Det är också nödvändigt, för att upprätthålla möjligheten till internbyte när utförsäljningarna gör att antalet allmännyttiga lägenheter minskar.

De som inte blir hjälpta av den nya kön är förstås alla de kvarboende hyresgästerna i ombildade fastigheter. Bland det som berövas dem genom ombildningarna finns just rätten att stå i den interna bostadskön i det allmännyttiga bolaget.

Den enda möjlighet de har till bostadsbyte är på den öppna marknaden. Och att hitta något den vägen är inte så lätt, eftersom många skrämts av de historier som sprids om hur förfärligt det är att bo kvar som hyresgäst i en bostadsrättsförening.

De som väljer att bo kvar utan att köpa blir alltså dubbelt drabbade. För dem finns inte mycket av den valfrihet som alliansen säger sig omhulda.

PS. Inte heller de som bor i fastigheter som säljs till privata fastighetsbolag har förstås någon glädje av den nya kön.

Tröstergök

Jorden var härlig även idag. Medan jag sådde Rosa fjädern-vallmo, gammaldags doftande luktärter och andra skönheter och Ronny pulade ned potatis, morotsfrön och annat nyttigt kunde vi lyssna till inte bara den alltid flitiga och skönsjungande koltrasten utan också den mer sällan hörda göken.

Vi bestämde oss för att den sjöng i öster och alltså var en tröstergök. För vårt behov av tröst är ju alltid oändligt.

PS. Bra länk som kanske också kan fungera som tröst är http://new.mylifeisaverage.com/. Av twittret där förstår man snabbt att livets minsta beståndsdelar är tämligen banala, men att trivialiteten delas av de flesta. Med andra ord: att livet är, precis som Lennart Hagerfors skrev, det som pågår medan vi sysslar med annat. Sår blommor till exempel.

Härlig är jorden

Idag blev Nackareservatet det naturreservat som de flesta länge trott att det varit. Invigningen förrättades stilfullt utanför vår vacka kyrka i Björkhagen med sång, musik och alldeles för många moderata kommunalråd och vad de nu var. Mest apart deltagare i invigningen var kostym- och slipsklädde Säposnubben som nog inte fattat att han skulle hamna bland fleecetröjor och vandrarkängor.

De moderata företrädarna tog åt sig hela äran av att reservatet kommit till, vilket ju inte är sant, det vet alla Björkhagsbor som kämpat för att rädda skogen från golfbanor och annat. Alla tre herrarna talade också om hur viktigt och trevligt det är med så mycket natur så nära staden, alltså helt andra tongångar än dem som brukar höras från deras stadsbyggnadsborgarråd, hon som tycker naturen är läskig och helst vill bygga bort den.

Jag hoppas herrarna inte glömmer vad de sade idag och att de läser den lilla folder som Naturskyddsföreningen delade ut. I den står bland annat:

"Storstockholm gröna kilar har ekologisk betydelse genom att de länkar samman de inre delarna ava stadens grönområden med landsbygden runt omkring. Det är en viktig förutsättning för att växter och djur ska kunna sprida sig. När Stockholm har expanderat har de gröna kilarna successivt minskat, vissa kilar är idag kraftigt försvagade. Om de gröna kilarna skulle byggas igen och skäras av ytterligare från varandra skulle de ekologiska sambanden försvinna och artrikedomen i Stockholms natur minska."

Till skillnad från fr. Alvendal tycker vi som var med idag att jorden är härlig, särskilt när nordanvinden och molnen äntligen viker undan och låter solen stråla över oss och björkarna och ängarna. Därför tycker vi också att vi måste värna denna jord genom reservat och på andra sätt.

Batongmormor efterlyses

Tidningen Metro har gjort en förtjänstfull sammanställning av de oegentligheter som förekommer i samband med köpstämmor för ombildning till bostadsrätt. Bland exemplen finns

• köp av röster
• fullmakter som inte finns när rösterna kontrolleras
• förfalskning av datum på fullmakt
• förfalskad fullmakt
• specialstadgar som ger vissa personer rätt att rösta för flera fullmakter samtidigt
• förfalskade intyg för förköpsrätt
• döda personer räknas som ja-röstande
• personer som flyttat räknas som ja-röstande
• icke-existerande personer räknas som ja-röstande.

Och så förstås den gamla godingen, som vi såg här redan för nio år sedan: köpstämmor som avgörs med bara ja-rop och ingen rösträkning alls.

Allt detta fusk känner den borgerliga majoriteten i Stockholm och deras kamrater i regeringen till. Men de gör ingenting åt det, fast de så lätt kunde genom att föreskriva noggranna regler för hur köpstämmor ska gå till och kontrolleras.

Det är så man längtar efter en riktig gammal moderat batongmormor som står upp för lag, rätt och moral.

Svart på vitt om svarthandel

Så här kan ett försök se ut att sälja en lägenhet svart:

"Hej, Du skrev mail till mig förra veckan att du är intresserad av bostaden på Klippgatan, Södermalm. Lägenheten är en fin och ljus 3:a 85 kvm i bra standard. Äldre fastighet med högt i tak. Nytt boende är redan ordnat på annat sätt så bostaden är aktuell att ta över mot ekonomisk kompensation. Det hela vill göras omgående innan sommaren. Välkommen att höra av dig igen om du är intresserad."

Bostaden på Klippgatan förekom i en annons på Björns Bytare. Inga kontaktuppgifter angavs i annonsen och svarsmejlet till dem som anmält intresse för byte är skickat från en helt anonym e-postadress. Den som spårar datorns ip-nummer hamnar med stor säkerhet i en SevenEleven-butik eller något liknande.

Samma annonsör, det förstår man på formuleringarna och förfaringssättet, försökte nyligen sälja en lägenhet på Bondegatan.

Jag hoppas att ingen ställer upp på de här oblyga försöken att göra sig ekonomisk vinning på andra människors trångmål.

Den som funderar på att göra likadant som annonsören vill jag erinra om vad det står i 65 § i hyreslagen:

"Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägeneht eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet, skall han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Vid bedömande av om brottet är grovt skall särskilt beakatas om det utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet. Villkor som avses i första stycket är ogiltiga. Den som har ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot."