Fiasko eller framgång

Metro sammanfattar idag det man kallar ombildningsfiaskot i ytterförorterna. Nästan inga ombildningar har skett där och Bilda Bostad har fått lägga ned sitt kontor i Rinkeby.

Innerstan, däremot, är snart helt bostadsrättifierad. Om det var integration som alliansen ville ha så har de alltså totalt misslyckats.

Fast frågan är ju om det var det som de ville. Kanske är resultatet av ombildningskampanjen i själva verket en framgång och inte ett misslyckande, ur deras synvinkel sett.

Något är ruttet i Malmö

Den som ännu inte stiftat bekantskap med den förträffliga Dagens Arena, kan passa på att göra det idag när de skriver om bostadsfrågor. Närmare bestämt handlar det om kackerlackshusen i Malmö och om det ansvar som ingen vill ta för dem, varken den tidigare ägaren kommunala MKB eller den nuvarande, fastighetsspekulanten Acta, som är en riktigt ful fisk. Läs den trista historien här.

Here we go again

Nu kör ombildningskarusellen igång igen. Igår meddelade Familjebostäders styrelse meddelade pris på tio fastigheter runt om i stan. De andra bolagen lär följa efter. Och de arma motbildare, som börjat hoppas att de dåliga konjunkturerna skulle få ombildningarna att självdö, de får rusta sig till strid igen.

Ett vapen de borde kunna använda nu i kristider är ett omstöpt Memento mori : kom ihåg att räntan kommer att stiga, glöm inte att du måste kunna amortera på dina lån, minns att du kan bli sjuk, tänk på att du kan bli arbetslös, förträng inte att du kan stå där som ensamförsörjare.

Snusförnuft, som något tål att skrattas åt. Men mera att hedras ändå. I både goda tider och elända.

Betraktelse

Såhär på bloggens födelsedag hade jag tänkt att skriva en djupsinnig och välformulerad betraktelse om vad som hänt under de två år som gått sedan jag skrev den första bloggposten. Tyvärr räcker varken tiden eller förmågan till för att göra det som jag ville. Läget får därför sammanfattas av bilden ovan med Heminredare i skräck. Nog uttrycker den rätt väl hur man kan känna även inför bostadsmarknaden, bostadspolitiken och vissa av de aktörer som finns där.

Bilden är målad av Magnus Persson och finns just nu på Liljevalchs vårsalong, där man också kan hitta en himla massa andra bra grejor.

Sånt vi slipper

En kassör i en bostadsrättsförening i Skåne är misstänkt för att ha förskingrat 2 miljoner kronor för föreningen. Mannen ska ha styrt om fakturor till sin egen adress och sedan ställt ut nya och mycket högre räkningar till föreningen från ett påhittat företag som han själv äger. Lyckas inte föreningen få tillbaka pengarna från kassören lär det bli medlemmarna som får stå för hans kalas.

Ytterligare något som vi hyresgäster inte riskerar att utsättas för.

Systematisk hyressättning

Vad poängen var med gårdagens artikel om hyrorna på DN Debatt är inte gott att veta. För att komma från den habila skribenten Barbro Engman är den nämligen ovanligt osammanhängande och saknar viktiga upplysningar och resonemang. Det är inte undra på att den väckt både oro och ilska hos hyresgästerna, särskilt hos dem i Stockholms innerstad. Barbro är också upprörd. Hon tycker nämligen att DN framhållit det geografiska lägets betydelse för hyran på ett felaktigt sätt.

Att det som DN anger som citat inte är ett sådant, det har Barbro rätt i. Men att DN:s skrivningar saknar grund kan man inte säga, för tolkningen att det geografiska läget ska avgöra hyran är fullt möjlig att göra utifrån artikeln. Den som läser den ska finna att det beslut som Barbro och hennes förbunds-styrelsekompis Terje refererar till har fattas av hyresmarknadskommittén, där SABO är en av parterna och Hyresgästföreningen centralt den andra. Beslutet innebär att det avtal som tvisten gäller ska tolkas som att 2009 års hyreshöjning för Svenska Bostäder ska fördelas just efter geografiskt läge. Barbro och Terje anför i sin artikel inga invändningar mot beslutet, utan konstaterar bara att det kommer att följas. Att tolka detta som att de godtar tanken om lägets betydelse för hyran tycker inte jag är särskilt långsökt, även om de i andra delen av sin artikel nämner andra faktorer än läget, som standard, fastighetsskötsel, närhet till service samt trygghet.

Jag tillhör dem som tycker att hyressättningssystemet i Stockholm behöver ses över så att det, precis som Barbro och Terje skriver, blir begripligt, upplevs som rättvist och ger lika hyra för likvärdiga bostäder. Vilka faktorer som ska vara utslagsgivande för en eventuell ny modell (man kan ju faktiskt komma fram till att den gamla är bäst!) går inte att säga idag, utan en sådan måste fastställas efter noggranna undersökningar och på ett sätt som tar tillvara erfarenheter som redan vunnits. Därför vill jag se

• statistik över hyrorna i hela Stockholms stad.
• utvärderingar av resultaten från de olika hyressättningssystem som finns i landet.
• analyser av vilka effekter på hyrorna som olika modeller skulle få i Stockholm.
• öppna diskussioner bland intresserade hyresgäster om olika tänkbara modeller.

Med en sådan grund tror jag att det ska vara möjligt att så småningom fatta ett beslut som kan bli både begripligt och förankrat, om inte hos alla så åtminstone hos flertalet hyresgäster.

För övrigt kan man ju undra hur vi kommit därhän att hyrorna är så orättvisa och obegripliga som både Barbro, Terje och deras belackare tycker att de är. Nog är det väl så att dessa hyror har fastställts i förhandlingar mellan parterna på bostadsmarknaden och det inte bara en gång utan under en följd av år?

Skäl att vara försiktig

Marta på Söder förvånade sig igår över den ekonomiska aningslöshet som många människor lider av när det gäller att köpa t.ex. en bostadsrätt. Idag får hon medhåll av ekonomerna, som säger att det är farligt att lockas till nya lån för att det just nu kostar så lite. De tycker att man bör ha en marginal i sin ekonomi så att man klarar sina lån även om räntorna stiger upp till 5-7% igen.

Några som nog önskar att de tänkt efter före är förmodligen de personer i Tureberg, Saltsjö-Boo, Kungsängen och andra ställen vars lägenheter i dagens tidningar annonseras ut till försäljning på exekutiv auktion. Kronofogden berättar förstås inte vad som föranleder försäljningarna, men en eller annan av dem kan vara en följd av de nya regler som gör att även en bostadsrätt kan tas i mät för skulder vilka som helst. Den risken löper inte en hyresgäst.

Marta undrar retoriskt om det är så svårt att räkna ut vad de reella kostnaderna skulle kunna bli om man t.ex. köper en bostadsrätt eller vad en omvandling från hyresrätt till bostadsrätt innebär för den personliga ekonomin. Nej, svårt är det inte alls för den som vill och vågar se sanningen i vitögat. Det är bara att gå in på mäklarsajten Hemnet och göra beräkningar där utifrån olika köpesummor, avgifter, räntor och amorteringar.

Avbön önskas

Nu låter finansborgarrådet meddela att staden ska satsa på hyresrätten igen. Efter alla utförsäljningar och en rad goda år finns pengar att spendera och en del av dem - 10 miljarder - ska användas till att bygga nya hyresrätter. Lika mycket avsätts till underhåll i de kommunala bostadsbolagen.

Det hela är en del av ett krispaket för att rädda sysselsättningen. Och det är vackert så. Men nog vore det bättre om majoriteten kunde erkänna att deras bostadspolitik i Stockholm har varit en gigantisk felsatsning, som utarmat allmännyttan och gjort innerstaden till ett reservat för en välbärgad medelklass. När kommer den avbönen?

Mera skrämskott

I en kommentar till förra bloggposten berättar en läsare om ytterligare ett sätt att skrämma hyresgäster i samband med ombildning. I den ekonomiska planen har en ombildningskonsult skrivit att "hyresintäkter från lägenheter kan förändras vid framtida omförhandlingar av kontrakt".

Konsulten får det alltså att låta som om bostadsrättsföreningen utan vidare kan säga upp hyreskontrakten och i samband med det höja hyran. Jag förstår faktiskt inte vad som menas, men gissar, utifrån det jag vet om hyreslagstiftningen, att det som åsyftas är att bostadsrättsföreningen kan begära förhandling om ändring av hyresvillkoren. Men sådana ändringar kan ju hyresgästen sätta sig emot och då måste fastighetsägaren vända sig till hyresnämnden för att få saken prövad. I rimlighetens namn måste det då finnas stark saklig grund för att hyresnämnden ska medge höjningen, t.ex. att standarden i lägenheten höjts.

Den som tycker att jag har fel i detta får gärna höra av sig.

Säker är jag däremot på svaret på läsarens fråga om vi här fått skriva nya hyreskontrakt i samband med ombildningen. Svaret är: nej, det har vi inte. Det hyreskontrakt som jag har bär Stockholmshems logga och inte bostadsrättsföreningens.

Såvitt jag vet gäller denna regel fortfarande. Alla hyresavtal i de allmännyttiga bolagen övertas alltså av den nya fastighetsägaren, som också i samband med köpet förbinder sig att teckna avtal om förhandlingsordning med hyresgästföreningen.

Bytesrätten

Till och med mitt i det trevliga samtalet under den goda middagen på den fina restaurangen dyker hyresfrågorna upp. En av deltagarna undrar hur det är med bytesrätten när man bor som hyresgäst i en bostadsrättsförening. Hennes arbetskamrat, vars fastighet är utsatt för ombildningsivrare, har fått höra att om hon väljer att fortsätta hyra kommer hon inte att ha rätt att byta sin lägenhet.

Jag håller på att sätta anklevern i halsen, så upprörd blir jag, för påståendet är - som så många andra i dessa sammanhang - förstås inte annat än lögn och förbannad dikt.

Den som bor kvar som hyresgäst vid en ombildning har kvar alla sina rättigheter (och för all del även skyldigheter) enligt hyreslagen. Bytesrätten gäller alltså precis på samma sätt som för andra förstahandshyresgäster. Om hyresvärden (t.ex. en bostadsrättsförening) vägrar att godkänna ett byte kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden.

Hyresnämnden ska ge tillstånd till bytet om hyresgästen har beaktansvärda skäl till bytet och om inte bytet innebär en "påtaglig olägenhet" för hyresvärden.

Beaktansvärda skäl är alla de där vanliga sakerna, som att man behöver en större eller mindre lägenhet, att ekonomin har förändrats eller att man har fått arbete eller ska studera på annan ort. Har man bott kortare tid än ett år i lägenheten krävs i allmänhet lite starkare skäl.

Som påtaglig olägenhet kanske en bostadsrättsförening anse det vara att de inte kan sälja lägenheten ifråga, men för hyresnämnden gäller sådant som att den tilltänkta nya hyresgästen är strulig eller inte har tillräcklig inkomst. Att hyresgästen begär ersättning för lägenhetsbytet är också en olägenhet för hyresvärden (vilket ju är rätt intressant med tanke på att hyresvärdarna inte tycker det är olägligt när de själva tar betalt för sina hyresrätter).

Mer om bytesrätt och annat finns här och här.

Hur kan dom ?

Veckans ämne i den bostadspolitiska debatten har varit svarthandel med hyreslägenheter. Det har påståtts att hyreskontrakt säljs helt öppet per annons och att denna handel omsätter mångmiljonbelopp varje år. Först ställer jag mig skeptisk, eftersom jag själv inte känner till någon som betalat för en hyresrätt. Sedan talar jag med sonen som säger att jo, så är det nog. I alla fall så har han en kompis som varit inblandad i en svart lägenhetsaffär. Och senare hittar jag på bostadsbytarsajten en bytare som berättar om hur hon erbjudits svarta pengar för ett byte.

Sålunda får jag ge mig. Det finns. Men hur mycket och i vilka sammanhang, det kan ingen berätta för mig. Den enda undersökning jag hittar är flera år gammal och emanerar från de privata fastighetsägarna, de som använder svarthandel som argument för hyreshöjningar (”svarthandel beror på brist på lägenheter som beror på att det inte är lönsamt att bygga vilket beror på att hyrorna är för låga”).

Om att det råder brist på hyresrätter är jag helt överens med fastighetsägarna, men deras övriga argumentation tycker jag vi kan lämna därhän. Snarare vill jag säga så här: om ni som privata hyresvärdar vill motarbeta svarthandel kan ni till exempel

- Hålla koll på vad era egna medlemmar sysslar med.
- Lämna era lediga lägenheter till bostadsförmedlingen.
- Göra noggranna kontroller av bostadsbyten i era fastigheter.

Och staten, den kan hjälpa till med sånt lagar om lägenhetsregister som gör det möjligt att följa byten och om kommunala bostadsförmedlinga och en massa annat.

Men den stora frågan i sammanhanget är ju: varför gör dom så här? Hur kommer det sig att människor, vare sig de är privatpersoner eller fastighetsägare, tycker det är okej att bokstavligen slå mynt av andras trångmål?

På den frågan kan jag inte hitta något svar, i alla fall inte något som jag kan ta till mig och acceptera som rimligt och moraliskt.

Då är frågan om hur svarthandeln faktiskt ser ut nog lättare att reda ut. Jag hoppas att någon gör den utredningen snart, så att vi vet vad det är vi pratar om.

Många bussar blir det

I debatten om Slussen hörs allt oftare åsikten att tunnelbanebron bör tas bort och tunnelbanan läggas under vattnet så att Riddar-fjärden inte skyms. Om detta säger den mig närstående bro-, betong- och tunnelbaneexperten:

- Att bygga tunnlar och en ny tunnelbanestation under vattnet vid Slussen tar minst ett år. Under den tiden måste tunnelbanan förstås stängas av. Avstängningarna måste göras där tågen kan vända, det vill säga vid Östermalmstorg, Hötorget, Zinkensdamm och Gullmarsplan eller Skanstull. Mellan dessa platser måste tågen ersättas av bussar, som alla måste gå över Skeppsbron eller möjligen Centralbron. I rusningstid innebär det 480 busslass per timme som måste passera genom staden.

- Hur kul är det? undrar experten ifråga och tillägger: - Förresten så tycker jag det är vackert när man kommer över tunnelbanebron och kan se ut över staden därifrån.

Om kostnaderna för en nedgrävning vågar han inte spekulera, men säger att vad de än beräknas till så kommer den faktiska kostnaden att bli mycket större för det blir den alltid i såna här projekt.

Se även tidigare artiklar och diskussioner i SvD. Och en ny artikel i DN. Och en till.