I ett alldeles färskt propagandablad från några ivrare i Västertorp görs en jämförelse mellan boendekostnaderna efter en ombildning och den hyra man nu betalar. Efter att ha gjort reklam för möjligheten att låna till hela köpesumman ger man två exempel på vad kostnaderna kan bli. I det ena exemplet beräknas räntan till 2,18% och i det andra till 2,84%.
Dessa ivrare verkar då inte var särskilt med sin tid. Är det någonting som rekommenderas av ansvarsfulla ekonomer idag så inte är det att låna så mycket man kan och inte är det att räkna med de lägsta räntorna. När ränteuppgången kommer - för det gör den - är det ju inte alls särskilt smart att ha lånat så mycket som möjligt, utan alldeles tvärtom.
I mitt bostadsområde är flera lägenheter till salu just nu. På en av dem, en liten fyrarummare, har någon bjudit 2 250 000 kr. Med den blygsamma femprocentiga kontantinsats som SBAB kräver blir räntekostnaden på lånet då närmare 2500 kr per månad, till dagens lägstaränta. Om räntan höjs till dryga 5% blir räntan ca 6500 kr. Den som köper denna lägenhet kan alltså på relativt kort tid få se sin boendekostnad höjd med 4000 kr per månad. Då gäller det att ha goda marginaler i sin ekonomi. Hur många har det?
I samma propagandablad berättar ivrarna att man kan rösta ja till ombildning och sedan bo kvar som hyresgäst. De som gjorde så här, för gammal vänskaps skull eller för att man inte vågade annat än att rösta ja, har ångrat sig bittert. Jag hoppas att folk inte går på den här niten i Västertorp och inte någon annan stans heller.
Läs mer om räntor i DN och i Dagens industri.
skip to main |
skip to sidebar
Sett, hört och något tänkt, mest om bostadspolitik och utförsäljningar av allmännyttan, ibland om somt och diverse
My Blog List
Länkar
Fler inlägg om...
- Annat (30)
- Annat viktigt (34)
- Om att bo (325)
- Om att bo - då (1)
- Om att bo (hyror) (5)
- Om att bo (nejsägare) (5)
- Om att bo här (42)
- Om att bo på annat håll (8)
Om mig
- Inger
- Tidigare långvarig hyresgäst hos bostadsrättförening, nu motvillig bostadsrättsinnehavare. Bor i Björkhagen med Ronny och tjock svart katt. Har två barn och tre barnbarn samt en skara bonusbarn och -barnbarn. Vill värna hyresrätten och ett grönt Björkhagen.
18 comments:
Man ska räkna med en ränta på 5-6 procent enligt SEB:s privatekonom Gunilla Nyström.
http://www.e24.se/pengar24/dinekonomi/bankforsakring/artikel_1295419.e24
Så var det bekräftat också och inte bara en chimär.
Förutom skygglappstänkande angående framtida ränteutveckling, så kan man även finna skygglappar vad beträffar fortsatt förnyad amorteringsfrihet vart 5 år samt förhoppningar om att man inte behöva betala av alltihop "innan man kryper ner i lådan".
Googlesök Radio P1-inslaget "Många betalar inte av på bolån". Inslaget är från 2005, men det blir bara än mera aktuellt för varje år. Ifall ljudlänken inte funkar så läs texten.
Ibland får man höra att ökade reallöner under en lång följd av år kan förklara boprisökningarna. Men medans reallönerna 1997-2007 ökat med 31% så har bopriserna ökat med 260%. Googlesök: "Bostadsköp bästa placeringen på 13 år", "Utvecklingen av reallönen" samt "Generösa lån bakom boprisrally". Testa även argumenten i blogg-artikeln "Varför bopriserna kommer att falla på sikt".
Till sist: en inflationsjusterad åktur över 100 år i videon "Real Estate Roller Coaster".
Lalalalaaa...
Man börjar bli trött på att höra er spy galla över människor som vill äga sitt eget boende. Har ni inget nytt att komma med?
De som väljer att köpa får väl göra en kalkyl på om de klarar 5-6% ränta. Om det är grönt är det väl bara att köra, eller vad är erat problem?
Att köpa sin hyresrätt är också fördelaktigt eftersom kvm priset blir lägre än marknadspriset. Kan bli en bra investering.
"Lalalalaaa..."
Ovanstående säger allt. Inte mycket av att ge kritikerns argument en ärlig chans där inte. Jag provar med ett förnyat uppdaterat försök: Googlesök "Flute-tankar: En farlig väg".
"De som väljer att köpa får väl göra en kalkyl på om de klarar 5-6% ränta."
5-6% är det historiskt konstaterade genomsnittet sett över 40-50 år. Inte maxtaket. Dessutom: förr med tidsbestämnda raka amorteringslösningar så var den potentiella räntekostnaden naturligt nog halverad efter halva amorteringstiden. Med amorteringsfritt så konserveras mycket av den räntekostnads-risken istället.
"Kan bli en bra investering."
De faktorer och förutsättningar som avgör ifall något blir en bra investering ändras dynamiskt till sin motsats över tid. Med andra ord: om allt för många, allt för länge köper till allt högre priser, så blir fortsatt spekulation till slut en dålig och riskfylld affär. Detta är elementär hästhandlar-visdom på ABC-nivå.
Dagge...
Ingen spyr galla över de som vill "äga" sitt boende. Det finns massor med bostadsrätter som det bara är att köpa. Det som jag framför allt vänder mig emot är att det är allmännyttan ska säljas ut till varje pris. Som du säger - till långt under marknadspris. Men framöver kommer inte skillnaden att vara så enorm. För du läser väl ekonomisidorna om sjunkande bostadspriser på 10-15 %? Du kan likafullt göra ett klipp, på den reella bostadsmarknaden... Om du har is i magen och god personlig ekonomi vill säga.
Så problemet är att det är allmännyttan som säljs ut! I och med det så minskar valfriheten som vissa har talat så stort om. Men det var ju inte sant... Jag vill kunna välja att bo i allmännyttan och det tror jag många ungdomar vill också. Jag tror inte att de vill sitta med miljonlån i början av sitt vuxna liv...
Till Martha och Melker: tack för era kommentarer. De säger det som behöver sägas.
Till Dagge: Det är bara att konstatera att vi aldrig kommer att förstå varandra. Jag förstår inte varför man ska äga sin bostad och du förstår inte varför man inte ska äga den. Men fortfarande vore det intressant att få höra ett lite mer utvecklat resonemang från din sida om varför du tycker som du tycker.
farbror Melker...
Jag gillar dina förklaringar :-)
"Räntekostnadsrisk"
För den som inte gillar risk eller inte har marginal för höjda räntor finns utmärkta möjligheter till fast ränta 10 år på under 5%.
På samma tid kommer din hyra att stiga med minst 3% i 10 år = 35%. Dessutom Mekler så är det realräntan som är intressant, en ränta på 6% betyder antagligen högre inflation och inkomsterna ökar i samma takt.
Om man dessutom vill bo så gör inte ett tillfälligt prisfall att man per automatik måste sälja. De flesta spekulerar inte i sitt boende som ni verkar tro.
Och så till snyftonerna om allmännyttan med Martha. Problemet med allmännyttan är att den inte är "allmän" utan endast gynnar de som råkar har ett subventionerat hyreskontrakt. Alla andra får snyggt stå i kö i evighet. Det finns ingen valfrihet överhuvudtaget, ingen kan välja att bo i hyresrätt eftersom det inte finns några lediga.
Det handlar inte om att göra klipp utan om att ägandet ökar din egen medvetenhet, självkänsla och respekt för boendet och den lokala omgivningen. Jag tycker det är angeläget att fler ska kunna äga sitt boende. Eget arbete med förbättringar ska kunna "löna" sig i form av ett högre värde, inte en högre hyra som tillfaller någon annan.
Men Dagge - gå och köp en lägenhet då! Det finns ju massor av dom som jag sa i en tidigare kommentar.
Så som du tänker och skriver, förstår du att du gör det inte på det minsta sätt lättare för någon annan att få möjlighet att hyra en lägenhet?? Om alla tänker som du, ja då skulle det inte finnas några hyresrätter alls i stan.
Och då kan man ju verkligen komma och gnälla om att det inte finns någonstans att bo. Eller hur? När det snarare vore bättre att rikta fokus mot att bygga fler hyresrätter än vad man gör idag.
Till dagge, det är inte att spy galla över er som vill äga ert boende. själv är jag i början av en ev ombildningsprocess, vi har fått värdering och inväntar kalkyl och omröstning. Själv blir jag irriterad när sk drömscenarion presenteras och det uppmanas att "flytta härifrån om du inte trivs, många vill flytta hit och äga sitt boende" Tror många av oss som trivs som hg i allmännyttan är trötta på sån propaganda och inte mer allmän fakta. Sen har jag vart på banken och kollat med nishbanker vad so gäller vid ombildningar. Räntan är låg just nu ja, men kan komma att chockhöjas om något år el två och för att få den låga räntan nu så måste du punga ut med en kontantinsats och den är fortf på 10 -15%. Vissa nishbanker struntar i kontantinsats men då är räntan högre. sen brukar folk glömma att räkna med amortering etc så i många fall blir boendekostnaden rejält högre och inte lägre som sägs. Dessutom äger du en del i föreningen, inte lägenheten!
mimi
ja, det där med räntor och "drömscenarion" körs det med här där jag bor också. Det har suttit lappar i våra portar med att vi kommer inte ha mer än just 2-3% i ränta och alla kostnader blir lägre. Och även om räntorna just nu är låga så lär det ju inte hålla länge. Sen så det som folk glömmer är ju sin egen lånedel som tillkommer med amortering om man nu väljer att köpa. Enligt mina kalyleringar så blir ju boendekostnaden högre men men...
Där jag bor finns redan lediga bostadsrätter till ungefär samma pris vi får köpa loss för om det blir ja på köpstämma...kan inte de som vill köpa, köpa där istället? Varför måsta man alltid hamna i försvarsställning för att man trivs med sin nuvarande boendeform och värd?
"För den som inte gillar risk..."
Fast det intressanta är inte vad den enskilde teoretiskt kan välja, utan vad den överlägset stora majoriteten av bostadslöpare i praktiken faktiskt väljer. Jag intresserar mig mest för hållbarheten i den framtida utvecklingen i stort.
"...utmärkta möjligheter till fast ränta 10 år på under 5%. På samma tid kommer din hyra att stiga med minst 3% i 10 år = 35%."
Fast man ska nog undvika att jämföra äpplen och päron. 3% hyrespåslag ovanpå 3500 kr för exempelvis HR-tvåa kan inte jämföras rätt av med 5% ränta för ett juridiskt tvingande miljonlån för liknande BR-tvåa. Särskilt inte numera när en förlorat jobb kan resultera i en högst reell risk för en längre tids arbetslöshet med efterhand kraftigt försämrad A-kassa.
Förutom den saftiga alternativkostnaden (googlesök) så bygger kalkylen på en mängd långsiktiga faktorer och förutsättningar vars trygga stabilitet man faktiskt inte kan veta så mycket om. Exempel på vad som realistiskt kan inträffa oss vanliga dödliga åtminstonde någon gång de närmaste 30+ åren:
- Arbetslöshet, sjukdom, skiljsmässa.
- Bostadsvärdet understiger bolånet - banken kräver kompleterande säkerhet.
- Svårsäljbar restbostad vid ihopflytt, isärflytt eller jobbflytt.
- BR-utmätning p.gr.a indrivning av övriga skulder numera möjlig.
- Boräntor på 7-10+ procent.
- Ingen A-kassa - BR som måste säljas; annars ingen socialhjälp.
- Föreningen i konkurs - hyresgäst på nytt.
- Ränteavdragen slopas.
- Amorteringsfritt omförhandlas vart 5 år; upphör som alternativ.
Till sist vill jag avrunda med vad en skuldtyngd och konkurshotad amerikansk villaägare (sedan 10 år tillbaks) fick höra av sin bank efter att husvärderingen rasat och tillfälligt oförutsedda utgifter ökat:
"Our responsebilities is with our stockholders - not to you. Is there anything else we can help you with?"
Jo, tack! :-) Så mycket var den trygga självständigheten i det bostadsägandet värt. Citerat från radioinslaget "The match King - The Diane Rehm show" (googlesök) ca 45 min in i programmet - som för övrigt huvudsakligen handlar om den svenske storspekulanten Ivar Kreuger.
Dagge
På vilket sätt menar du att hyrorna är subventionerade? Jag har svårt att förstå det, för åtminstone här i Stockholm har det ju under ett antal år varit så att hyresgästerna i de allmännyttiga bolagen tvingats att subventionera andra kommunala verksamheter och inte tvärtom.
Det är mycket spekulationer runt framtidens hyror blan brf-förespråkare. Vill man själv spekulera kan detta nog ses som att övriga argument har trytit. Här i Linjalen målas naturligtvis upp skräckscenarier med framtida hyror.
Sanningen är att ingen vet eftersom hyror är och kommer förbli en förhandlingsfråga.
Vad som däremot är sant i vårat fall är att en eventuell räntehöjning med 1% motsvarar en ökad boendekostnad (läs: hyreshöjning) med 33%.
...så föll även det argumentet.
Må väl kamrater!
Johan Johansson / Rädda Linjalen
Johan
Jag förstår mycket väl att ivrarna utnyttjar den osäkerhet om den framtida hyressättningen som HGF-SABO-förslaget skapar. Att Barbro Engman m.fl. i detta läge fortsätter att tiga om förslagets konsekvenser blir då mycket allvarligt,obegripligt och sorgligt.
Melkers resonemang är ju fascinerande - han verkar mest angelägen om den "ansvarsfrihet" som hyresrätten medför, om någon skulle inträffa med den privata ekonomin. Ungefär som om man hade ett val att säga upp sin hyresrätt och flytta till en annan....billigare...jo sure!
Melker, du radar också upp en mängd olyckor som kan inträffa. Om man lever sitt liv efter den synsättet är ju slutsatsen att man aldrig kan göra någonting som innebär ett ekonomiskt åtagande. Typiskt synsätt tyvärr. Jag ser inget fel i att boende är en investering långsiktigt.
Martha - "men köp din lägenhet då".
Jo om jag bor i hyresrätt och fick möjligheten att köpa min lägenhet så skulle jag. Till dig vill jag säga "men hyr din lägenhet då.." tänk om det var så enkelt. Problemet är att de hyresrätter folk vill bo i aldrig omsätts.
Återigen - det är angeläget att fler äger sitt boende och tar ansvar för förening, ekonomi och närområde. Ansvarstagandet kan ge högre möjligheter att påverka, att få lägre driftkostnader osv. Den som är orolig över sin privatekonomi kan ju låta bli att köpa och fortsätta hyra. Knappas en bra idé långsiktigt eftersom dina pengar och värdeökning går till någon annan.
Dagge
Jag som sett en bostadsrättsförening på nära håll i snart nio år måste väl kunna anses ha rätt god grund för åsikter i frågan om ansvaratagande. Och då påstår jag att det där med ansvar är något som bara existerar i ivrares fantasier. Här finns då i alla fall inget engagemang vare sig för att delta i styrelsearbete, fastighetsunderhåll eller trädgårdsskötsel. Det enda som bostadsrättsinnehavarna verkligen brinner för är att hålla nere sina utgifter.
Jag rekommenderar dig att läsa mina inlägg med rubriken Om att bo här så kan du få diverse exempel från real life i en bostadsrättförening.
"...mest angelägen om den "ansvarsfrihet" som hyresrätten medför,"
I vår fastighet (ombildad 090115) om 19 medlemmar och 6 resthyresgäster fick allihop ett styrelse-brev för lite mer än en vecka sedan:
Citat: "Styrelsen är i stort behov av nya medlemmar då några av de sittande kommer att behöva lämna sina styrelseuppdrag av olika anledningar". Sedan radas samtliga 6 poster upp, från ordförande till suppleant. Det är bara för den hågade att kryssa för.
"...Ungefär som om man hade ett val att säga upp sin hyresrätt och flytta till en annan....billigare...jo sure!"
Utbudet är kärvt p.gr.a. att hyresrätter inte har prioriteras politiskt under en lång följd av år. Gäller tyvärr från höger till vänster.
Men omöjligt är det ändå inte. 20+ års väntetid gäller endast innerstan. I kranskommuner gäller 4-8 år. Hos större hyresvärdar har man den betydligt snabbare internkön. Vissa utifrån kommande har ibland tur; En yngre arbetskollega från Karlskoga fick ett förstahandskontrakt (ej rivnings-) i Botkyrkabyggen inom ett år.
Har man inte så långt kvar till pensionen (varefter man slipper tvånget att jobbpendla) så känns alternativet att bo ca 1 timmes tågresa från Stockholms C mer attraktivt. I Nyköping exempelvis hittar man dels fräscha BR för en 1/3-del av Stockholms priser - dels förstahandskontrakt på hyresrätter inom 3-24 månader. Hemsidan för Nyköpingshem AB: "Generellt kan sägas att attraktiva lägenheter har en lång kötid, ibland upp mot 2 år".
Lång kötid? Tja, allt är relativt.
Post a Comment