Sunday, September 28, 2008

Fulspel

I Sumpan skyr vissa inga medel för att få till den ombildning de vill ha. På Logdansvägen ville bostadsrättsföreningen köpa fastigheten Violen 2 av kommunala Förvaltaren. När köpstämman inte gav tillräckligt många ja-röster utlyste bostadsrättsföreningen en ny stämma. På den blev det ja med en rösts övervikt. Men de ja-rösterna hade tillkommit på synnerligen märkliga sätt. Majoriteten av dem - 143 av 174 rösterna - avlades genom fullmakt, varav ett sextiotal insamlats av två ledamöter i bostadsrättsföreningens styrelse. Minst fem röster kom från folk som inte längre bor på Logdansvägen, men som folkbokfört sig där igen i samband med köpstämman.

Med dessa fula knep trodde sig ivrarna ha rott hem ombildningen. Men nu har de stött på patrull. Uppmärksamma människor har reagerat över att den ändring i bostadsrättföreningens stadgar som låg till grund för alla fullmakterna inte gäller för den typ av köp som föreningen tänkte göra. Bostadsbolaget säljer nämligen inte direkt till bostadsrättsföreningarna utan utformar transaktionen som en försäljning av aktier i ett dotterbolag. Och aktier är lös egendom medan stadgeändringen gällde fast egendom och då är inte alla fullmakterna giltiga. Rätt åt ivrarna!

Även hos strävsamma Britt i Västertorp är det, som jag berättat tidigare, mycket snack om fullmakter. Nu ska ivrarna gå runt och samla in fullmakterna och samtidigt ska de berätta om hur bra allting ska bli. En solid förening med stor potential utlovas och så fortsätter man med att "det här ger oss alla ett unikt tillf'älle att till ett mycket bra pris få tillfälle att i egen regi förvalta våra hem". "Vi hoppas att ni alla ska dela vår unika chans till att köpa våra kära hem" säger man med hittills oöverträffad patetik.

Britts sakliga information kallar styrelsen för skrämsellappar. Det begreppet använder också hyresgästen Sara som sms:at följande till Britt: "Kan du sluta trakassera mitt hus med dina skrämsel lappar.Kan folk få bestämma själva? Hoppas verkligen att det röstas ja. Ge oss en chans till att göra en bra affär och flytta ifall det inte passar dig. Du är ju inte riktigt klok."

Det är sannerligen inte lätt att vara motvalls i ombildningstider. Men stå på dig Britt - vi är många som stödjer dig.

5 comments:

Anonymous said...

Men...fortsätter man att vilja ombilda trots det dåliga ekonomiska läget?!? Att dom vågar... Utbudet har ju blivit stort nu, både på bostadsrätter och villor. Det är bara att köpa om man nu nödvändigtvis vill bo på det sättet. Och då behöver det inte ombildas. Eller hur?
Skulle vilja få del av den sakliga informationen som Britt i Västertorp förmedlar till ivrarna.

Inger said...

Martha
Om du skickar mig din mejl-adress så kan jag vidarebefordra den till Britt.
/Inger

Anonymous said...

Jag har satt upp följande på anslagstavlan i vår fastighet i Solna, inför köpestämman nu i oktober. Det är lite specifikt för våra förhållanden, men något kan man väl använda:

"På ombildningsmötet talades det om "50% under marknadspris". Rimligt? Jämför
din kalkyl med motsvarande (färdigrenoverade) BR på www.boligan.se. Och hur länge har dessa objekt legat ute - ännu osålda, enligt sajten? Alltså halva priset - TROTS och INKLUDERAT ett fördyrande stambyte. Vad skulle priset i så
fall landa på UTAN omedelbart stambytesbehov kan man undra? 60-70% lägre?

Vad är realistiskt? Och vad är friserade beräkningar baserade på optimistiska förhoppningar i syfte att locka över de osäkra på en "säker affär"? Typ; Det löser sig ändå i slutändan eftersom "priserna ändå bara kan gå upp".

Summan av insatserna har blivit 1.6 miljoner billigare sedan första stormötet. 500K kan förklaras via den sänkta köpeskillingen - men resterande 1.1 miljoner har istället flyttats över på fastighetslånet (4.5 -> 5.6 miljoner). Men på fastighetslånet ska ju medlemmarna betala ränta - så den kostnaden ökar.

ÖnskeKalkylen bygger på 100% anslutning - men 2 hushåll har redan annonserat ett bestämt nej. Om ytterligare 2 hushåll faller bort på vägen så betyder detta att anslutningsgraden faller till 84%
(4/25 lägenheter). Få avhopp resulterar alltså snabbt i stora utslag; dyrare kvm-pris.

Kvm-priset utgår ifrån att 25 hushåll betalar 23.9 mil / 1107 kvm = 21600 kr. Men den totala anskaffningskostnaden är ju 29.5 mil / 1107 kvm = 26600 kr. Men kan man räkna så? Varför inte? Det är ju DET priset som ska betalas. Och MINST 2 hushåll har redan sagt nej. Färre ska alltså dela på samma kostnad.

En annan faktor att hålla reda är vad som egentligen är realistiskt gångbara priser på den öppna marknaden. På den nystartade sajten boligan.se kan man även
kolla hur många veckor ett objekt har legat ute för försäljning. Det är viktigt att ha en realistisk uppfattning om eftersom det numera, på grund av den
ekonomiska osäkerheten och den stundande lågkonjunkturen, finns ett växande gap
mellan vad säljaren vill ha - i förhållande till vad köparen är beredd att ge.

Tänk även på att det är skillnad på att vara "bostadsökande", "bostadslös" och "hemlös". Av Stockholms 1.5 miljoner invånare är ca 5000 hemlösa (runt 0.3%).
Omvänt betyder detta att 99.7% faktiskt har "tak över huvudet" i en eller annan form (fast postadress). Så även om "bostadsbristen är skriande" så handlar det sällan om desperata indevider på väg att hamna på gatan, utan mest om folk som gärna önskar byta upp sig till något bättre.

Denna önskan (viljan att efterfråga) kan man dock endast lita på så länge A:
Jobbosäkerheten inte ökar, B: Bankerna inte försämrar lånemöjligheterna, samt C: så länge räntorna sänks, och blir kvar på lägre nivå. Särkilt faktor A och B, men även i någon mån faktor C kan det numera sättas frågetecken inför - ifall man nu löpande följer vad affärspressen skriver på nätet, exempelvis www.e24.se
(Nordens största affärssajt).

Men även om dessa faktorer skulle uppfyllas så finns det gränser:

I Radio P1 "Godmorgon världen" (21 sep) kunde man höra att svenskens samlade bolåneskulder ökat från 750 miljarder (för endast 5 år sedan) till ofattbara 1340 miljarder sommaren 2008. Med andra ord: varje ytterligare upptrissning av
prisbilden sker endast till priset av en ökad kollektiv boskuldsättning, och
därmed att räntekostnaden stjäl en allt högre andel av svenskens köpkraft.

Om den s.k. "lånekurvan" har ökat så dramatiskt på endast 5 år - vad säger det om tryggheten i att taknocksbelåna sig "amorteringsfritt" resten av livet?

Man brukar i sammanhanget säga att "man betalar till sig själv" ifall man köper. Och det är riktigt när det gäller månadsavgiften och amorteringen. Men det är definitivt inte korrekt när det gäller räntekostnaden. Att betala ränta på ett
"amorteringsfritt" miljonlån är verkligen att "kasta pengarna i sjön". Månadsavgiften ger dig bostaden medans amorteringen ger dig än lägre låneskuld.
Men räntekostnaden: ja, den kan bara betraktas som en "riskbedömningsavgift".

Till sist: De som bodde i denna fastighet 1992, med 2-siffriga räntor med spik upp till 500%, kunde konstatera att hyran ändå steg förutsägbart och lugnt."

Inger said...

Tack farbror Frej och hoppas att fler kommer med tips som kan hjälpa andra motbildare.

Anonymous said...

Jag kan starkt rekommendera att "motbildaren" håller ständig koll på vad affärspressen (exempelvis www.e24.se) numera skriver på nätet om ekonomi- och bostadsrelaterade nyheter. Kolla även av av stämningen bland läsarna via artikelkommentarerna.

Grafiska illustrationer är aldrig fel. Googlesök "Chockhöjning av boräntorna" (DN 080930) och klicka på "Se grafik".

Tidigare kunde "motbildaren" avfärdas som antingen "ideologiskt förstockad" eller helt enkelt en fattiglapp som inte kunde få banklån. Numera finns det även mycket starka ekonomiska argument för att inte dra på sig "amorteringsfria" livstids-bolån.

För att få en uppfattning om hur vanliga "amorteringsfria" lån har blivit rekommenderas att googla och lyssna på radio P1-inslagen:

"Många betalar inte av på bolån"
"Färre amorterar på bolånen"

Gör även en sökning på "bostadsrätt" via www.playrapport.se

Till sist rekommenderas att googlesöka "Godmorgon värden"; sedan klicka på 30-dagarsarkivet och välja 21 september, ca 16 minuter in i programmet.

Lars Eneland (som driver mäklarfirman "A-mäklarna" samt ekonomen och beteendevetaren Elisabet Wahlgren uttalar sig i det 8 minuter långa inslaget.