Och så slipper de bli utmätta

Det finns många anledningar att lyckönska hyresgästerna i kvarteret Linjalen. Först och främst för att de slipper bli beroende av ombildningsfanatikerna på sin gård. Och minst lika mycket förstås för att de räddat en hel massa hyresrätter mitt på Södermalm. Men även för att de inte behöver få sina lägenheter utmätta av kronofogden för att de inte klarar att betala sina räkningar.

Om att antalet utmätningar av bostäder ökar kan man läsa här.

Revisorerna granskar ombildningarna

Stockholmshem är bäst, Svenska Bostäder inte fullt så bra och Familjebostäder är dåliga på att granska att ombildningar till bostadsrätt gått rätt till. Medan Stockholmshem kontrollerar samliga hyresgäster mot hyreslistor och folkbokföring, så gör Familjebostäder ingenting. Det framkommer i en revision av ombildningarna som gjorts av Ernst & Young på uppdrag av bostadsbolagens lekmannarevisorer. Stadsrevisorerna förordar därför gemensamma checklistor för kontroller och konstaterar att "vikten av att kontrollen är effektiv gäller särskilt bolagens kontroll av röstlängderna från bostadsrättsföreningarnas köpestämmor."

Att Stockholmshem verkligen sköter sig framgår av dagens DN där man kan läsa att VD vill säga nej till en ombildning i Traneberg därför att där förekommit oegentligheter. Heder åt henne och hennes bolag och må Familjebostäder skämmas.

Annat intressant i revisionsrapporten gäller värderingarna av fastigheterna som anmälts för ombildning. Om dessa säger revisorerna att det finns brister som bör åtgärdas vad gäller informationen i värderingsutlåtandena, framför allt vad gäller vilka fastigheter man jämför med vid värderingarna. För att man ska kunna avgöra om jämförelserna är objektiva måste det finnas en "sammanställning över hela det befintliga ortsprismaterialet över fastighetsförsäljningar inom det aktuella området", menar revisorerna.

Som slutkläm säger revisorerna:

"Förutom revisionella aspekter finns även andra aspekter på ombildningen. En total undersökning av vad hela ombildningen av hyresrätter till bostdsrätter innebär för Stockholms bostadsmarknad har exempelvis inte ingått i granskningen. Revisionskontoret förutsätter att Stockholms Stadshus AB vid en lämplig tidpunkt genomför en sådan undersökning i likhet med vad som gjordes år 2005 avseende åren 1999-2004."

Den undersökningen ska bli intressant att läsa. Och troligen väldigt, väldigt sorglig.

Källa: Granskning av bostadsbolagens försäljning av fastigheter till bostadsrättsföreningar. Revisionsrapport 1/2009 (januari 2009) från Stadsrevisionen.

Stackars Linjalen!

Nu har jag träffat ivrarna i Linjalen. Det var inte roligt.

Det räckte att vi frågade lite försiktigt vad de gjorde där ute på Linjalens gård, det tiotal personer som stod där med en massa papper. Alla började då prata i munnen på varandra om hur fantastiskt bra det skulle bli med en ombildning och hur hederliga och allvarligt syftande de var som ville ombilda. Motståndarna däremot, se det var ett riktigt pack, som bara ljög och hetsade mot dessa rättskaffens män och kvinnor i bostadsrättsföreningen och alla de hyresgäster som ville ombilda. När vi ifrågasatte den verklighetsbeskrivningen och berättade om våra egna erfarenheter höjde ivrarna tonläget ett snäpp till och började anklaga även oss, två helt obekanta något äldre damer, för att vara otrevliga och förresten, varför bodde vi nu kvar om det var så att det var så fel med ombildningen hemma hos oss?

Det var så att vi nästan fick hicka av förfäran.

Måtte de inte vinna omröstningen vid den sista och avgörande köpstämman på torsdag, för då blir det synd om hyresgästerna i Linjalen.

Så många tårar

- Ronny är sig inte lik, säger jag till min granne Birgitta. Han som varit aktiv i politiken sedan barnsben och sedan jobbat fackligt och hyrespolitiskt i åratal, han orkar knappt göra någonting längre. Helst vill han inte ens prata för då blir han bara nedstämd, säger han.

-Men det är väl inte så konstigt, säger Birgitta. Så var det för mig också när ombildarna höll på här. Tänk så många tårar jag grät då.

Om Ronny och Birgitta, som båda är kloka och stridbara personer, reagerar så här, hur är det då inte för andra. De som inte förstår, som blir rädda, som inte vågar fråga, som inte vågar säga ifrån. Hur många tårar ska inte de fälla.

Själv blev jag mest arg. Det är jag fortfarande.

PS. Fast tro inte att han gett upp. Det har han inte. Men jobbigt är det.

Kvarstående frågor

Ordförandena i de nyombildade bostadsrättföreningarna i Stockholm tycker att boendet blivit bättre efter ombildningarna. Trivseln har ökat liksom känslan av trygghet, engagemanget och ansvarstagandet har blivit större och fastighetsunderhållet fungerar bättre.

Samtidigt säger ordföringarna att det negativa är de boendes brist på intresse för drift, ekonomi och fastighetsskötsel - det är svårt att rekrytera folk till styrelserna.

Få ihop det den som kan.

Undersökningen som kommit fram till detta har gjorts av Stockholms stads utrednings- och statistikkontor och presenteras i senaste numret av tidningen Bofast.

En annan effekt av ombildningarna har, enligt artikeln, blivit att föreningarna idag har få störande grannar och att hushåll med goda inkomster och högre utbildning tar över lägenhetsbeståndet i innerstaden.

De besvärliga och de fattiga göre sig således icke besvär i denna sköna nya värld.

När ska frågan ställas till dem vad de tycker om ombildningarna?

De giriga

"Han är som innehavaren av ett fint hyreskontrakt som äntligen ser chansen att huset ska ombildas till bostadsrätter."

Så karakteriseras arrendatorn Sigvard Nilsson. Hans villa är lavbevuxen och hundgården trasig, men på gården står svindyra jättar till jordbruksmaskiner. Får Sigvard själv bestämma ska han snart blir den största jordägaren och allt som han brukar ska vara hans.

Det är Sven Olov Karlsson som i boken Amerikahuset ger denna bild av en människa besatt inte av att vårda utan av att äga.

Jag vet inte vem som författaren haft i åtanke när han skrev. Det finns ju många ivrare att välja bland. Kanske var det ombildarna i Ringen, som ju utmärkt sig särskilt i skaran av girigbukar. Snart får vi se om de ställs till svars för sina märkliga förehavanden. Det vore i så fall på tiden.

Den ekonomiska planen kan vara en luring

När Ronny läste bostadsrättsföreningens ekonomiska plan för fastigheten där han bor upptäckte han snabbt att en sak var alldeles åt skogen. Och det var ingen liten sak, utan det handlade om att bostadsrättföreningen angav att stambyte i källare och grundisolering skulle kosta 1 miljon kronor. Ronny visste att det var fel, för när Familjebostäder begärde in anbud på samma arbeten skulle kostnaden vara 6 miljoner kronor. Detta redovisade bolaget för hyresgästerna på ett bomöte under våren 2009.

Trots att man alltså kände till den faktiska kostnaden gick bostadsrättsföreningen ut med den väsentligt lägre summan i den ekonomiska planen inför sin stämma i juni. Ronny påpekade förstås felet, men det ledde inte till någon ändring utan felet stod kvar i handlingarna även vid köpstämma nummer två.

Nu har Ronny ringt till Projektledarhuset, som gjort den tekniska värderingen av fastigheten, och frågar dem varför den rätta kostnaden inte finns i planen. Firman lovade återkomma om hur det blivit på detta viset, men de har fortfarande efter en vecka inte hört av sig med någon förklaring.

Jag är inte särskilt förvånad, för här hände samma sak när det gällde stambytet. I den ekonomiska planen togs det upp till en summa av 12 miljoner kronor. I själva verket kostade det mer än dubbelt så mycket.

Att det finns en ekonomisk plan för fastigheten och att planen är godkänd av Boverket är alltså inte alls någon garanti för att den är korrekt och visar vad som verkligen behöver göras och de verkliga kostnaderna för detta.

Bostadsrätten - ett funktionshinder

Stockholms stads funktionshindersombudsman är en förträfflig kvinna som talar klarspråk om hur det förhåller sig med saker och ting. En gång om året skriver hon ned vad hon sett och hört och vad som bör göras för att personer med funktionsnedsättning ska få det bättre här i stan.

I sin senaste rapport berättar FO, på tal om tillgängliga bostäder, att hon fått samtal från personer med funktionsnedsättning som känner sig motarbetade av bostadsrättsföreningarna där de bor. "Det handlar i huvudsak om motstånd till godkännande av bostadsanpassnings-åtgärder, tillgängliga parkeringsförhållanden och lämplig placering av grindar/trafikhinder."

De kommunala bostadsföretagen är inne på en helt annan linje. I enlighet med de direktiv de fått från kommunfullmäktige om att tillgänglighetsanpassa sina fastigheter har Familjebostäder och Svenska Bostäder gått igenom alla sin lägenheter och klassificerat dem utifrån graden av tillgänglighet. Svenska Bostäder har också inventerat tillgängligheten i sina publika lokaler. Stockholmshem har arbetat med det som kallas enkelt avhjälpta hinder i sina äldre trevåningshus.

Somliga försöker alltså undanröja funktionshinder, andra vill behålla dem. Sorgligt.

Källa: Funktionshindersombudsmannens årsrapport till kommunstyrelsen för verksamhetsåret 2008

Sånt är livet

Knappt är fasadrenoveringen klar förrän det visar sig att ett rör sprungit läck under ett av husen. Bostadsrättsföreningens styrelse har alltså fått ett helt nytt och inte särskilt angenämt problem på halsen.

Det är nästan så man tycker synd om dem.

Men - sånt är livet i en bostadsrättsförening. Det borde de tänka på, ivrarna.

I själva verket

Borgarrådet Alvendal får en hel del beröm i dagarna för att hon dammat av det nygamla förslaget om att bygga bostäder i citykärnan. Och visst är det bra att bygga där, även om området är outsägligt trist och fult.

Men - det stora problemet är inte att det inte finns bostäder i city. Det stora problemet är att det snart inte finns hyresrätter någonstans i hela innerstan.

I själva verket agerar Alvendal gentemot hyresrätten på samma sätt som hennes föregångare gjorde mot den gamla bebyggelsen i Klarakvarteren. Hon utrotar den.

Jag tror att hennes efterträdare kommer finna lika stor anledning att beklaga det som Alvendal nu beklagar bristen på bostäder på nedre Norrmalm.

Mer om Alvendals utspel finns i DN och i SvD.

Efterlysning

Anna i Skarpnäck undrar om någon känner till ombildningskonsulterna Borättsbildarna som arbetar för bostadsrättsföreningen där hon bor i Skarpnäck.

Själv har jag aldrig hört talas om denna firma, som på sin webbplats kallar sig för "experter på ombildning till bostadsrätt".

Söker man vidare på namnet kommer man till

1) ett kommanditbolag som ska ägna sig åt dataprogrammering,
2) NPG fastigheter som ägnar sig åt byggverksamhet och har ett ett "arbetsställe" som heter Borättsbildarna,
3) ytterligare ett företag som heter Framgångsrika företag kommanditbolag.

Det hela låter inte särskilt förtroendeingivande.

Den som vet något mer om Borättsbildarna får gärna höra av sig till bloggen.