Skamlöst i Aspudden

I Aspudden är dom flitiga må man säga trots att det är sommar med rätt att vila. Åtminstone snor somliga runt så det står härliga till. Nyss var det hemma hos Ronny som man tog sig för att ordna köpstämma mitt i semestertiden,nu är det hos Harriet i kvarteret Tornsvalan.

Harriet och hennes grannar firade i juni när ombildningskonsulten, efter köpstämma nummer två, erkände sig besegrad och meddelade att bostadsrättföreningen lade ner alla försök till ombildning därför att tiden var för kort för att återigen mobilisera krafterna.

Det var då det. Sedan måste någon ha fått tag i en dundermedicin mot ombildarnas trötthet för plötsligen var de på fötter igen och ordnade en ny köpstämma. Den avhölls för två veckor sedan och slöt med att nej-sidan segrade med en rösts övervikt.

Men skam den som ger sig, tyckte tydligen ombildarna och slog till med ytterligare en köpstämma, som alltså blev nummer fyra i ordningen. Den hölls igår hemma hos bostadsrättsföreningens ordförande. Nu gick ombildningen igenom, med stöd av röster avgivna genom fullmakt. Några av fullmakterna hade tagits åter vid förra stämman, men nu presenterades de som fullmakter igen. Fullmakt fanns också från den lilla kvartersbutikens ägare, som tubbats att rösta trots att han inte får köpa sin lokal, för "annars kan han ju få ont om kunder". En som var med på mötet säger att flera av fullmaktsgivarna varken vill eller kan köpa, men efter påverkan har de skrivit på ändå.

Jag utgår från att ombildningsmotståndarna kommer att begära ut protokoll, röstlängd och fullmakter från stämman för att kunna granska om fullmakterna är korrekta och giltiga. Ronny har gjort precis detta och hittat en massa spännande saker, som han nu påtalat till Familjebostäders tjänstemän. En kopia av sin skrivelse ska han också skicka til de politiskt valda ledamöterna i Familjebostäders styrelse. Så bör alla andra också göra så att det blir tydligt för alla vilka skamlösa metoder som ombildarna använder.

Dåligt med låg insats

Det förekommer på sina håll att bostadsrättsföreningarna lockar till köp med mycket låga insatser för bostadsrättsinnehavarna. Man lägger alltså den största delen av de lån som behöver tas upp på föreningen och minskar därmed lånebehovet för de enskilda medlemmarna.

Om att detta inte är något bra upplägg kan man läsa här

Inget klipp för Ingrid

Ingrid B på Södermalm har skrivit till bloggen för att varna andra som funderar på ombildning att saker och ting inte alltid blir som man tror. Utifrån vad hon själv varit med om vet Ingrid till exempel att den som köper kanske inte gör den fantastiskt goda affär som man hoppats på.

Det här är alltså historien om Ingrid och ombildningen av huset där hon och maken bodde och var lyckliga under några år. Lägenheten, som låg på Södermalm med utsikt över Saltsjön, hade de fått genom Svenska Bostäders interna byteskö. Under den förra borgerliga mandatperioden ville en del av hyresgästerna ombilda, men inte Ingrid. Hon var emot av principiella skäl och sade: "Ska vi som fått våra lägenheter av allmännyttan vilja avskaffa den?"

De ekonomiska kalkylerna visade att boendekostnaderna skulle öka mycket, för Ingrids del med 2000 kr per månad, men det hjälpte inte mot ivrarna och så småningom blev det köpstämma. Där fattades en röst, men efter ajournering av mötet och snabbuppletad fullmakt blev det ja till ombildning.

När hyresgästerna började tänka efter och tala med banken reste en del av dem krav på ny omröstning, men det fick de inget gehör för utan ombildningsprocessen fortsatte. Till själva kontraktskrivningsdagen. Då kom ett brev att bostadsrättsföreningen varken hade praktiska eller finansiella möjligheter att överta fastigheten. Ingrids teori är att för många blivit osäkra på hur många som faktiskt skulle köpa och att man oroade sig för de högre månadsavgifter som kunde bli följden av färre köpare än beräknat.

Ingrid, hennes man och de andra motståndarna i huset kunde alltså andas ut och ha det lungt ett tag. Närmare bestämt fram till valet 2006. Då började allt om på nytt. Nu var kalkylen värre än sist, månadskostnaden vid ombildning skulle blir 4000 kr högre än vad Ingrid hade som hyresgäst. Trots det gick ombildningen igenom den här gången och Ingrid och maken tvingades ta ställning till om de skulle köpa eller bo kvar som hyresgäster. Att byta till en annan hyresrätt hade de redan försökt, men misslyckats med därför att de som ville byta tyckte att Ingrids lägenhet var för dyr.

Maken ville köpa, för att slippa bli kvarboende hyresgäst. När en mäklare kom och sade att det fanns en miljon att tjäna för familjen lät sig Ingrid dras med och gick med på att köpa.

Det var 2008. Inte så långt efter köpet fick Ingrid och maken en seniorlägenhet vid Söder Mälarstrand genom bostadsförmedlingen. Hyresvärd är familjens gamla bekant, Svenska Bostäder.

Makarna stod nu inför att sälja sin bostadsrätt, men det var inte så lätt. Efter de första visningarna hade inte ett enda bud lagts på lägenheten. Efter en månad kom ett bud, som inte skulle ge någon vinst alls med hänsyn till de högre boendekostnader som familjen haft under ett år. Efter det kom ett bud som familjen accepterade och som gav dem 500 000 mer än vad de betalat för bostadsrätten.

"Inte synd om oss, det är också mycket pengar, och vi har ju fått en bra lägenhet, men om man betänker skatten och att mäklaren ska ha sitt och dubbla boendekostnader i flera månader och bunden ränta att betala ytterligare månader, flyttkostnaden och att den nya lägenheten är dyrare än den gamla var som hyreslägenhet, har jag räknat ut att om man får leva till ålderdomen kan det bli plus minus noll mot att aldrig ha köpt. Blir vi riktigt gamla och bor kvar i den dyrare lägenheten kan det gå på minus. Men för sent att backa både med köpet och försäljningen", skriver Ingrid.

Sensmoralen av detta är, tycker Ingrid, att det inte är säkert "att lägenheten är värd så mycket som ni tror, som mäklarna säger eller som man räknar ut på värderingssidor på nätet.

Genomsnittspriset för stadsdelen säger inte vad just din egen lägenhet är värd, ännu mindre genomsnittspriset för Stockholms innerstad. Det är skillnad mellan Östermalm och Söder, centrala Söder är värt mer än Sofia och Högalid, lägenheter med äldre stil, kakelugnar och/eller specialombyggda kök och badrum är värda mer än vanliga halvgamla ombildade allmännyttelägenheter. Höga månadsavgifter måste sätta ner priset och märks mer i kalkylen, nu när räntan är låg. Om köparen frågor mäklaren om föreningens ekonomi, måste denne svara att föreningen är nybildad, så det är svårt att veta. Kan man se något negativt i årsrapporten, har det betydelse."

Så kan verkligheten alltså se ut efter en ombildning.

Tvärnitar

Enligt statistik från Bolagsverket har det skett en stor nedgång i antalet nyregistrerade bostadsrättsföreningar under 2009. Under det första halvåret bildades bara 199 ny föreningar i hela landet, vilket är en minskning med 61% jämfört med förra året. I Stockholm är minskningen 71%. SvD som rapporterar om saken idag kallar det en "tvärnit för ombildningar".

Det tackar vi förstås för, även om det dessvärre redan finns tillräckligt många föreningar för att hela Stockholms innerstad och flera av dess förorter ska bli totalt segregerade.

Tvärnit, men i huvudet, har också Catarina Johansson Nyman drabbats av. Hon är ordförande i Arbetarbostadsfonden, som höjer hyrorna med upp till 30% retroaktivt för mer än två år. När hon får frågan om höjningarna hade kunnat göras mer humant skyller hon på den trilska hyresgästföreningen och den söliga hyresnämnden.

Men snälla Catarina - du och din styrelse kan ju faktiskt låta bli att ta ut de retroaktiva hyrorna, även om ni fått igenom dem i hyresnämnden. Och ni hade också kunnat låta bli att driva ett sådant ohemult krav på hyreshöjningar som ni gjort. Ansvaret är helt och hållet ert och ingen annans.

Lagen ska skydda den som är svagast

Arbetarebostadsfonden till minne av den 9 februari 1853 är ett ståtligt namn på en fastighetsägare som en gång hade ett särskilt uppdrag men som idag verkar vara som vilken krämare som helst.

Arbetarbostadsfonden bildades i protest mot att pengar slösades på en fest för kungligheter medan många arbetare levde under miserabla sociala förhållanden och en stor brist på goda bostäder. Fondens uppdrag bestämdes till att "uppföra och förvalta goda bostäder till rimliga hyror åt arbetare och därmed jämställda". 1854 köpte fonden sin första tomt, på Södermalm och sedan har den fortsatt att förvärva och förvalta bostäder. Idag är fonden en privat stiftelse med ca 1350 hyreslägenheter i innerstan och västerort. Lägenheterna förmedlas via bostadsförmedlingen.

På sin webbplats framhåller fonden att alla pengar stannar inom stiftelsen och går tillbaka till dess hyresgäster. Och det låter ju bra. Trots det är fondens hyresgäster på Ploggatan inte är särskilt glada över den framgår av dagens SvD. De boende där har just fått en hyreshöjning på mellan 15 och nästan 30%. Höjningen gäller från den 1 april 2007. Den retroaktiva hyran ska betalas in under en period av 12-24 månader.

Hur gick det till, undrar man, med en hyresvärd som ville värna om de fattiga och idag i alla fall har visioner om "långsiktighet och omtanke" i sin verksamhet.

Enligt SvD begärde Arbetarebostadsfonden först en hyresökning på 5 procent för fastigheten för 2007. När de boende sade nej till kravet gick fonden till hyresnämnden och det är hyresnämnden som nu beslutat i frågan.

Om denna historia kan man tycka och tänka både det ena och det andra. SvD koncenterar sig på att kritisera hyresgästföreningen och utmålar den som boven i dramat. Men faktum är att förhandlaren ifråga rådde hyresgästerna att acceptera kravet på 5%-höjning. Huruvida kravet var skäligt eller ej kan jag inte avgöra, det låter högt men kanske var hyrorna i fastigheten faktiskt väldigt låga så att det var rimligt med någon justering.

Att lasta en enskild förhandlare från hyresgästföreningen för utfallet i hyresnämnden är allså inte rimligt, tycker jag. Det som bör göras är istället att kritisera Arbetarebostadsfonden för de ohemula krav som den uppenbarligen kommit med under ärendets gång. Men framför allt - att kritisera hyreslagstiftningen som ger utrymme för sådana höjningar som denna, med höga belopp och lång retroaktivitet.

De hyresgäster som intervjuas i SvD är besvikna på hyresgästföreningen och tänker gå ur den. Jag håller med dem om att hyresgästföreningen ska stå på hyresgästernas sida, men det ska också lagstiftningen göra. Det är hyresgästerna som behöver skydd, inte fastighetsägarna.

Årets sommar blev gladare

Balkongen juli 2009

När jag kom hem från semestern förra sommaren satte jag mig ned och grät. Inte för att semestern varit dålig, tvärtom, utan för att det stora mörkret sänkte sig över mig när jag steg in i min lägenhet. Där fanns nästan inget ljus alls och ingen luft, för alla fönster utom i sovrummet var igenplastade och gick inte att öppna. Också balkongdörren var försedd med plast och av själva balkongen fanns bara bottenplattan kvar.

Det var inte roligt. Och värre blev det när jag upptäckte att de som satt upp plasten därför att de skulle jobba med fasaderna hade gått på semester och inte kom tillbaka på flera veckor.

Totalt tog fasadrenoveringen många månader, alltså väldigt mycket längre tid än vad som hade sagts.

Vid hemkomsten i år blev jag däremot glad. Inte bara för att jag kunde se ut genom mina fönster och glädjas åt grönskan därutanför och på balkongen, utan också för ett av de brev som låg bland den post som kommit medan jag var borta. I brevet översände bostadsrättsföreningen förslag till "överenskommelse gällande men i nyttjanderätten under renovering av balkonger och fasad".

I förslaget sägs att "hyresgäster har drabbats av hinder och men i nyttjanderätten till följd av att etapper i renoveringen tagit oskäligt lång tid. Föreningen har tidigare förhandlat med Hyresgästföreningen i Storstockholm om principerna för ersättning till berörda hyresgäster och denna överenskommelse grundar sig på dessa principer."

Till följd av förhandlingen, som skedde på initiativ av vår lokala hyresgästförening, kommer nu alla hyresgäster att få ekonomisk kompensation för det strul och elände som vi utsatts för under fasadrenoveringen.

Det känns bra att få pengar, men det känns också bra att vi haft ett gott samarbete med vår förhandlare på hyresgästföreningen och att bostadsrättsföreningens styrelse visat förståelse för hyresgästernas utsatthet i samband med renoveringen.

Kupp i Aspudden - reträtt i Västertorp

När vi kom hem från semestern igår kväll satt det en lapp i Ronnys port. Där annonserade bostadsrättsföreningen ut att de hade "den stora glädjen att konstatera att det finns majoritet för köp".

- Hur kan dom veta det? tänkte Ronny förstås, för på köpstämman nyligen blev det ju nej, om än med bara några rösters marginal.

Förklaringen fick han när han började rota bland den post som kommit under hans bortovaro. Där låg nämligen en kallelse från bostadsrättsföreningen till extra föreningsstämma tisdagen den 30 juni.

Eftersom kallelsen inte kommit när vi reste bort så måste den ha delats ut tidigast söndagen den 21 juni, dvs. nio dagar innan stämman och precis efter midsommar när semestrarna börjar för många. Att en stor del av hyresgästerna skulle vara bortresta då var nog inte svårt för ivrarna att räkna ut och att både Ronny och hans bästa motbildarkompis var på annat håll, det visste de med säkerhet.

Det bästa ordet för ett sådant förfarande bör vara kupp. Vill man kan man dock även kalla det för överrumplande maktövertagande, stöld, rån eller något annat som synonymordboken föreslår. De senare begreppen passar förresten ganska bra med tanke på att bostadsrättsföreningen heter Rovfågeln.

Vilket underlag ombildarna har för sitt påstående om majoritet har Ronny inte kunnat utröna idag, men han tänker förstås begära ut röstlängden och stämmoprotokollet för att kontrollera uppgifterna.

Om Ronny är nedstämd och förbannad så att Britt i Västertorp desto gladare för hemma hos henne har ivrarna gett upp. I sitt senaste - och förhoppningsvis sista - brev meddelar de att de kommit fram att "det finns fler som är emot en ombildning till bostadsrätter. Vi kommer därför omgående att lämna detta besked till Stockholmshem så att dom får kännedom om att vi tackar nej till deras erbjudande om att köpa fastigheten Störtloppet 4." Meddelandet avslutas med att inget nytt försök till ombildning kommer att ske, åtminstone inte inom det närmaste året.

Jag skulle bli förvånad om ivrarnas reträtt inte åtminstone till en del beror på Britts trägna motståndsarbete. Därför skickar jag ett stort GRATTIS till henne och hoppas att hon nu kan koppla av och få en skön sommar!

PS. En fråga som jag ställer mig allt oftare är den om vad hyresgästföreningen gör för att motverka alla de ohederligheter som förekommer i samband med bostadsrättsombildningarna. Springer föreningens ordförande ständigt i Stockholms stadshus för att tala med Sten Nordin och hans kollegor och skickas det delegationer och skrivelser till politikerna i bostadsbolagens styrelser med krav på stränga regler för de formella procedurerna kring ombildningar? Jag hoppas att det är så, även om jag inte sett eller hört något om det, för att inte agera är ju att acceptera den rådande omoralen.