- Varför har du bara räknat på att 80% av de boende köper? Hur blir kalkylen om bara 60% köper? På detta svarade konsulten: - Det tänker jag inte räkna ut, men det är bara bra för ekonomin om bara 60% köper. Då hjälper demografin till att få en bra ekonomi för när folk dör eller måste flytta så säljer man lägenheterna till marknadspris och kan amortera på föreningens skuld.
Det är naturligtvis mycket viktigt för de boende att få en kalkyl även för ett läge där färre köper än som egentligen är önskvärt. Ju färre köpare desto högre kostnad blir det som för dem köper, eftersom bostadsrättsföreningen inte får in några insatser för de lägenheter som förblir hyresrätter.
Att som konsulten spekulera i att bostadsrättsföreningen ska tjäna pengar på att hyresgäster dör är djupt osmakligt.
- Varför har du inte tagit upp kostnader för inre underhåll för bostadsrättsinnehavarna när du jämför kostnaden för att hyra som nu eller att köpa? Konsultens svar blev: - Min kalkyl handlar bara om föreningens ekonomi, inte om de enskilda bostadsrättsinnehavarnas.
Så kan man förstås säga, men för den enskilda personen är den totala kostnaden viktig. Bor man i bostadsrätt måste man ha pengar inte bara till avgifter, räntor och amorteringar, utan också till att tapetsera och köpa t.ex. nya vitvaror.
Frågor som inte blev besvarade på det här mötet var till exempel:
- Varför har du inte räknat med kommande kostnader för stambyte i källare och isolering av källargrunder?
- Varför har du inte räknat med ny tvättstuga? Den tvättstuga som skulle stå till förfogande för bostadsrättsföreningens 100 lägenheter har bara två tvättmaskiner.
- Varför har du inte räknat med att bostadsrättsföreningen ska göra några amorteringar på sina lån?
- Varför har du inte gjort några alternativa kalkyler med andra räntelägen än den låga ränta som gäller nu?
Vad sade då bostadsrättsföreningens styrelse? Ingenting. Det enda de sade var att de ville att mötesdeltagarna skulle skriva på ett papper om att föreningen ska låta göra en teknisk besiktning av fastigheten. Om för få svarar ja blir det ingen besiktning.
Man kan nu alltså befara att ombildarna blir mer aktiva och försöker få folk att gå med på en fortsättning av processen. Men även om motbildarna hittills legat lågt så kommer de också att mobilisera. Och de har både kunskap och kraft, det vet jag, så det blir ingen lättvunnen kamp för ombildningsivrarna.
12 comments:
Åååå.... Jag skulle nog varit med på infomötet den 15:e... Precis det här pratade man om och jag tror ingen fattade. Tyvärr så hade jag en viktig sak att göra så jag kunde inte vara med. Men nu har jag fått mer kött på benen inför den lilla lapp som ska slängas i brevlådorna!
Tack för den här informationen!
En fråga bara... Kan det verkligen bli 60 % majoritet? Jag trodde det var 67 % som gällde?
Martha
De 67 procent som du tänker på gäller hur stor andel som måste rösta för på köpstämman, men det har ju ingenting med att göra hur många som sedan köper. Hos oss var det faktiskt bara drygt 60% som köpte när det kom till kritan - och det var inte roligt för medlemmarna i bostadsrättsföreningen!
/Inger
Å herregud! Jag kan inte begripa att man överhuvudtaget väljer att kasta sig ut i detta ekonomiska gungfly som det faktiskt är idag. Så det är skillnad på stämmomajoritet och köpmajoritet...
Det som alltså gäller är att få så många som möjligt att rösta nej till köp. Ja, då har jag lärt mig något nytt igen!
Det är roligare att äga!
Och lönsammare på sikt eftersom du får ta del av en värdeökning. Stiger värdet på en hyresrätt märker du det bara genom högre hyra.
Dessutom får du dra av 30% av din räntekostnad, något du helt går misste om i hyresrätt.
Bella
Vad det roliga består i har jag svårt att förstå. Mina grannar verkar inte vara särskilt mycket lyckligare än jag, utan istället mer bekymrade över allt som de måste ta ansvar för.
Att det ägda boendet gynnas av skatteavdrag är inget att hurra över, utan det ska beklagas. Det enda rimliga är att alla boendeformer har samma ekonomiska förutsättningar.
/Inger
Hej Inger!
Jag undrar när den här knasiga marknadsreligiösa epoken ska ta slut? Hos oss i Linjalen råder det mer eller mindre krigstillstånd. Tyvärr har ju bostadsrättsvrarna sällan kompetens nog att förstå vad man ger sig in i, och då är det svårt att få människor att begripa hur fatalt det är att ge sig in i det här träsket år 2009.
På vår blogg finns gott om information för alla som sitter i samma sits som vi.
www.raddalinjalen.blogspot.com
Haregott!
Johan / Rädda Linjalen
Vanliga BR-myter:
Myt 1: "Du äger din bostadsrätt".
Svar: Nej - föreningen äger din lägenhet och går föreningen i konkurs, så mister du din bostadsrätt ÄVEN om du för egen del amorterat av varenda krona av bolånet.
Oavsett om du har amorterat eller inte får troligen ändå en chans att bo kvar som hyresgäst igen - men dignar du under ett ännu obetald bolån är du såklart inte lika attraktiv (pålitlig hyresinbetalare) för den nye hyresvärden, när kontrakt åter ska skrivas. Resthyresgästens ännu orubbade besittningsrätt har du ju förverkat.
Myt 2: "Banken kan (vid ett tillräckligt kraftigt prisfall) ändå aldrig kräva snabbare amortering så länge man sköter sina nuvarande amorteringfria räntebetalningar prickfritt."
Svar: Googlesök och läs Finansinspektionens rapport "Riskerna ökar på bolånemarknaden 2008:6". En PDF-fil på endast 11 sidor, så låt dig inte avskräckas.
MYT 3: "...skulle det gå åt pipan för de som köpt de sista åren kan man ändå alltid i sista hand begära personlig konkurs, för att därefter starta på ny kula"
Saxat ur Finansinspektionens 11-sidiga rapport "Riskerna ökar på bolånemarknaden 2008:6":
"Till skillnad från hur det ser ut i många andra länder så kan inte privatpersoner i Sverige gå i personlig konkurs utan de tvingas leva med sina skulder tills de är betalda eller skrivs av."
Bella F: "Dessutom får du dra av 30% av din räntekostnad, något du helt går miste om i hyresrätt."
Du får det att låta som om det vore en inkomst. ;-) Men att du får dra 30% på ränteutgiften betyder endast att du fortfarande har 70% av denna UTGIFT kvar att betala.
Man brukar säga att man "betalar till sig själv" ifall man köper. Och det är korrekt när det gäller månadsavgift och amortering. Men det är allt annat än korrekt när det gäller räntekostnaden (statligt subventionerad eller inte). Själva räntekostnaden är endast att betrakta som bankens "riskbedömningsavgift", och har egentligen ingenting med din boende (via månadsavgiften) eller din låneåterbetalning (via amorteringen) att göra.
Melker!
Hela resonemangen bygger givetvis på hur stora lån du har i förhållande till bostadens värde. När en ny BRF bildas måste givetvis köparna ta ställning till detta utifrån sina egna ekonomiska förhållanden, MEN man måste också analysera hur föreningens lån, räntor, underhållsplan mm ser ut.
Man ska inte heller bortse ifrån att långsiktigt stiger fastigheter i värde. Som BRF-innehavare äger du då något som ökar värdemässigt. Som hyresrättsinnehavare märker du inte av om din hyresvärd blir "rikare". Däremot att din hyra hela tiden stiger, utan att du för den skulle får mer värde från ditt boende.
R: "Hela resonemangen bygger givetvis på hur stora lån du har i förhållande till bostadens värde."
Värdebedömningar skiftar medans skuldbetalningarna består. Det är när man väl står där med negativt eget kapital, som banken börjar bråka. Saxat ur tidigare nämnda rapport:
"Vi tror att bankerna kan öka amorteringskraven vid ett kraftigt prisfall på fastigheter för att minska belåningen där värdet på säkerheten understiger lånet. Bankens agerande sätter alltså ytterligare press på högbelånade låntagare vars fastighet har sjunkigt i värde eller befaras sjunka framöver."
R: "Man ska inte heller bortse ifrån att långsiktigt stiger fastigheter i värde."
Ovan sagda är ingen naturlag. Justerar man för inflation och devalveringar så har bostadspriser fluktuerat förvånansvärt mycket sett över 100 år - med undantag dock för 1996 och framöver - ända tills nu. Googlesök "A history of home values" och klicka på översta N.Y Times-länken.
R: "Som hyresrättsinnehavare märker du inte av om din hyresvärd blir "rikare". Däremot att din hyra hela tiden stiger, utan att du för den skulle får mer värde från ditt boende."
Jag prioriterar trygghet och frånvaro av juridiskt tvingande ekonomiska bindningar. Min hyresetta kostade mig 1205kr år 1992 (och jag kunde sova lugnt trots tvåsiffriga räntor med spik uppåt 500%) - 16 år senare är hyran 1907 kr.
Vad BR-boende beträffar väljer de flesta att antingen bo kvar (värdeökningen stannar på pappret), låna upp sig ytterligare på värdeökningen (lånekonsumera) eller sälja och genast plöja ner vinsten i ett ännu större bostadslån (skuldrisken förlängs).
Melker
Tack för bra lästips! Fast nog känns det lite konstigt att diskutera bostäder utifrån bara ekonomiska aspekter. För mig är bostaden ett hem, inte ett spekulationsobjekt.
/Inger
Post a Comment