Just när man börjat tro att det där snacket om marknadshyror ändå var slut och glömt, så påminns man om det på oväntade sätt. Först ut är dagens Namn och Nytt-kåsör, som passar på att redan nu avlägga både nyårslöften för 2009 och vallöften inför 2010. Nyårslöftena är så som sådana brukar vara, utfästelser om att bli en, om inte bättre, så i alla fall inte en sämre människa. Bland vallöftena finns hedervärda saker som att inte låta Carl Bildt bli sång- och dansminister. Kåsören lovar också att inte införa marknadshyror, vilket vi tackar särskilt för, eftersom det av den andra morgontidningen framgår att regeringen nog (även om Mats Odell just nu förnekar det) lurar på ett nytt sätt att få till sina marknadsmässiga hyror.
I en alldeles ny proposition om "kommunala kompetensregler" föreslås nämligen att kommunal verksamhet som drivs på affärsmässig grund ska undantas från både självkostnadsprincipen och kommunallagens förbud att driva verksamhet i vinstsyfte. En sådan ändring kan få stora konsekvenser för kommunal verksamhet som är konkurrensutsatt, bland andra de allmännyttiga bostadsföretagens, eftersom de då måste ta in vinster. Och de vinsterna kan inte komma någon annan stans ifrån än ur hyresgästernas portmonnäer.
Jag tycker man ska stoppa det här förslaget i samma soptunna som den Kochska utredningen. För det är inte marknadshyror vi behöver, utan sådana som gör att vanligt folk kan bo vettigt i alla delar av staden. Således: inte mindre självkostnadsprincip, utan mer och den ska vara tydligt formulerad och strikt tillämpad.
Showing posts with label Om att bo (hyror). Show all posts
Showing posts with label Om att bo (hyror). Show all posts
Saturday, December 20, 2008
Friday, February 8, 2008
Om att bo i andra hand
Utredningen om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden, som tillsattes av (s)-regeringen och fick tilläggsdirektiv av (m)-regeringen, har nu presenterat sitt slutbetänkande. Uppdraget har varit att se över se ekonomiska och juridiska förutsättningarna för när privatpersoner vill hyra ut sin bostad i andra hand. På de flesta punkter föreslås inga ändringar, på några punkter föreslås förbättringar, som att studier på annan ort och tillfällig längre utlandsvistelse ska vara ”beaktansvärda skäl” för andrahandsuthyrning.
Om hyrans storlek sägs att bruksvärdesregeln i hyreslagen ska fortsätta att gälla. Det låter ju bra, men om man betänker de hot som finns mot allmännyttans hyresnormerande roll så känns det inte särskilt betryggande med den hänvisningen. Finns inget hyrestak kan ju även en andrahandshyra sättas hur hög som helst.
Det leder också till frågan om hur det ska gå med reglerna som gäller återbetalning av för hög hyra. Hur ska man veta när hyran är för hög om marknadshyror råder?
Utredningen föreslår att den tid för vilken man kan kräva återbetalning av en för hög andrahandshyra ska förkortas från två till ett år. Skälet till ändringen är att det ”i många fall leder till orimliga ekonomiska konsekvenser för den hyresvärd som omfattas av återbetalningsregeln”.
Men snälla nån – hur kan det vara en orimlig ekonomisk konsekvens att behöva betala tillbaka en ockerhyra? En sådan återbetalning bör knappast försätta uthyraren på ruinens brant eftersom hyrespengarna rimligen bara bör vara grädden på moset till övriga inkomster som han har.
En rimlig gissning är att förslaget om återbetalningstiden kommer från det borgerliga tilläggsdirektivet till utredningen. Det gör säkert också förslaget att höja schablonavdraget för andrahandsuthyrning från 4 000 kr till 18 000 kr per år. Höjningen tänks ”få en märkbar effekt på privatpersoners vilja att hyra ut den egna bostaden.”
Men är det inte så att har man anledning att hyra ut så gör man det. Andelen lägenheter som står tomma utan någon andrahandshyresgäst kan rimligen inte vara särskilt stort. Varför då utöka de statliga subventioner till andrahandsuthyrarna, när det som behövs är stöd till byggandet av fler billiga hyresrätter.
Det är en händelse som ser ut som en tanke att man presenterar sådana här förslag när hyresrätten är på väg att utrotas i Stockholm. Tiina i Högdalen har en vision om hur det kan bli framöver när utförsäljningarna gjort sitt:
”Har man en extra trea kan man i snar framtid hyra ut det till 8-12 ( madrasser på golvet) akut bostadslösa / ungdomar / studenter / färska invandrare (gärna något illegala) / nyskilda / allmännyttans exhyresgäster mm. Du behöver inte ta ut något oskälig hyra, det räcker ju om ca 10 st betalar en skälig hyra, eller hur?”
Källa: SOU 2007:74 samt protokoll från kommunstyrelsen den 6 februari 2008 på http://insyn.stockholm.se/ks/insyn.aspx?page=agenda&nodeid=258276 .
Om hyrans storlek sägs att bruksvärdesregeln i hyreslagen ska fortsätta att gälla. Det låter ju bra, men om man betänker de hot som finns mot allmännyttans hyresnormerande roll så känns det inte särskilt betryggande med den hänvisningen. Finns inget hyrestak kan ju även en andrahandshyra sättas hur hög som helst.
Det leder också till frågan om hur det ska gå med reglerna som gäller återbetalning av för hög hyra. Hur ska man veta när hyran är för hög om marknadshyror råder?
Utredningen föreslår att den tid för vilken man kan kräva återbetalning av en för hög andrahandshyra ska förkortas från två till ett år. Skälet till ändringen är att det ”i många fall leder till orimliga ekonomiska konsekvenser för den hyresvärd som omfattas av återbetalningsregeln”.
Men snälla nån – hur kan det vara en orimlig ekonomisk konsekvens att behöva betala tillbaka en ockerhyra? En sådan återbetalning bör knappast försätta uthyraren på ruinens brant eftersom hyrespengarna rimligen bara bör vara grädden på moset till övriga inkomster som han har.
En rimlig gissning är att förslaget om återbetalningstiden kommer från det borgerliga tilläggsdirektivet till utredningen. Det gör säkert också förslaget att höja schablonavdraget för andrahandsuthyrning från 4 000 kr till 18 000 kr per år. Höjningen tänks ”få en märkbar effekt på privatpersoners vilja att hyra ut den egna bostaden.”
Men är det inte så att har man anledning att hyra ut så gör man det. Andelen lägenheter som står tomma utan någon andrahandshyresgäst kan rimligen inte vara särskilt stort. Varför då utöka de statliga subventioner till andrahandsuthyrarna, när det som behövs är stöd till byggandet av fler billiga hyresrätter.
Det är en händelse som ser ut som en tanke att man presenterar sådana här förslag när hyresrätten är på väg att utrotas i Stockholm. Tiina i Högdalen har en vision om hur det kan bli framöver när utförsäljningarna gjort sitt:
”Har man en extra trea kan man i snar framtid hyra ut det till 8-12 ( madrasser på golvet) akut bostadslösa / ungdomar / studenter / färska invandrare (gärna något illegala) / nyskilda / allmännyttans exhyresgäster mm. Du behöver inte ta ut något oskälig hyra, det räcker ju om ca 10 st betalar en skälig hyra, eller hur?”
Källa: SOU 2007:74 samt protokoll från kommunstyrelsen den 6 februari 2008 på http://insyn.stockholm.se/ks/insyn.aspx?page=agenda&nodeid=258276 .
Tuesday, February 5, 2008
Mer om Odells hyresförslag
Den som vill veta mer om regeringens befängda tankar om den framtida hyressättningen får en chans till det imorgon, onsdag den 6 februari. Då ordnar hyresgästföreningarna i innerstaden ett möte med information och debatt med deltagande av bl.a. Daniel Liljenberg, som är politiskt sakkunnig hos Mats Odell. Mötet börjar kl. 18.30 på Norra Real (Roslagsgatan 1).
Saturday, February 2, 2008
Marknadshyror!
DN har fått en förhandstitt på vad allmännytte- och hyresutredaren Michael Koch håller på att jobba med. Enligt tidningen vill Koch att allmännyttan ska drivas som vilket privat bolag som helst och att bolagen ska sträva efter marknadshyror. Kommunerna ska få marknadsmässig avkastning på sitt insatta kapital och självkostnadsprincipen som grund för hyressättningen ska bort.
Koch vill införa ett system där hyrorna ska sättas efter hur långa bostadsköer och hur höga bostadsrättspriser som finns i attraktiva områden. Hur hyrorna ska faställas i andra områden framgår inte av DN, men man får väl anta att samma principer ska gälla även där. Konsekvensen skulle alltså bli att lång kö och höga bostadsrättspriser ger en hög hyra, medan kort bostadskö och låga bostadsrättspriser ger en lägre hyra. För Stockholms innerstad skulle förslaget, enligt utredningens expert, ge en hyreshöjning med 30-40%.
Utifrån DN:s korta referat är det mycket svårt att förstå hur det nya systemet rent praktiskt skulle fungera. Vilken tidpunkt ska man utgå ifrån när hyran bestäms och hur länge ska nivån sedan gälla? Vad händer om en massa människor inser att det är ingen idé att leta bostad i innerstan utan börjar köa för en tvåa i Hagsätra istället? Ska då hyrorna där plötsligt höjas? Hur bestämmer man efterfrågan när det inte finns någon bostadskö att stå i (vilket är fallet i många borgerligt styrda kommuner) eller när det inte finns några bostadsrätter att tala om?
Men oavsett hur utredningen besvarar dessa frågor, så är det klart att den hamnat långt ifrån det som den tidigare (s)-regeringens sade i sina direktiv till utredningen. Där talades vackert om allmännyttans viktiga roll som ett icke-vinstbaserat alternativ på hyresbostadsmarknaden, om att ha spärrar mot oskäliga hyror och om garantier för ett reellt besittningsskydd.
Alliansregeringen ändrade direktiven till att utredaren skulle lämna förslag till hur de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skulle kunna avvecklas. Och detta verkar ju Koch ha tagit ad notam. Med hans förslag tappar allmännyttan helt sin roll som instrument för en bostadspolitik som syftar till att tillhandahålla goda bostäder för alla oavsett inkomst.
Frågan är vilket stöd Koch och hans uppdragsgivare Odell m.fl. har för sina förslag utanför sin egen snäva krets. De privata fastighetsägarna är glada förstås för att de tror sig kunna räkna hem resultat av sitt mångåriga lobbande för marknadshyror. Men i övrigt är det få som verkar hålla med utredningen. Till och med Sveriges Kommuner och Landsting anser att de kommunala bostadsbolagen inte ska vinstmaximeras och att de ska bidra till integration och sammahållning genom ett blandat boende.
Den officiella versionen av Koch-utredningen ska vara klar den 31 mars. Om utredningen verkligen lägger förslag i den riktning som nu presenterats lär en intensiv debatt följa. Vi får hoppas att den sida sedan vinner som anser att alla ska kunna bo överallt och att t.ex. Stockholms innerstad inte ska bli ett reservat för de rika.
Källor: DN den 2 och 3 februari. Direktiv 2005:116 Allmännyttans villkor och förutsättningar. Tilläggsdirektiv till utredningen om allmännyttans villkor. Sveriges Kommuner och Landsting, skrivelse 080117)till utredningen om allmännyttans villkor.
http://dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?a=739015
Koch vill införa ett system där hyrorna ska sättas efter hur långa bostadsköer och hur höga bostadsrättspriser som finns i attraktiva områden. Hur hyrorna ska faställas i andra områden framgår inte av DN, men man får väl anta att samma principer ska gälla även där. Konsekvensen skulle alltså bli att lång kö och höga bostadsrättspriser ger en hög hyra, medan kort bostadskö och låga bostadsrättspriser ger en lägre hyra. För Stockholms innerstad skulle förslaget, enligt utredningens expert, ge en hyreshöjning med 30-40%.
Utifrån DN:s korta referat är det mycket svårt att förstå hur det nya systemet rent praktiskt skulle fungera. Vilken tidpunkt ska man utgå ifrån när hyran bestäms och hur länge ska nivån sedan gälla? Vad händer om en massa människor inser att det är ingen idé att leta bostad i innerstan utan börjar köa för en tvåa i Hagsätra istället? Ska då hyrorna där plötsligt höjas? Hur bestämmer man efterfrågan när det inte finns någon bostadskö att stå i (vilket är fallet i många borgerligt styrda kommuner) eller när det inte finns några bostadsrätter att tala om?
Men oavsett hur utredningen besvarar dessa frågor, så är det klart att den hamnat långt ifrån det som den tidigare (s)-regeringens sade i sina direktiv till utredningen. Där talades vackert om allmännyttans viktiga roll som ett icke-vinstbaserat alternativ på hyresbostadsmarknaden, om att ha spärrar mot oskäliga hyror och om garantier för ett reellt besittningsskydd.
Alliansregeringen ändrade direktiven till att utredaren skulle lämna förslag till hur de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skulle kunna avvecklas. Och detta verkar ju Koch ha tagit ad notam. Med hans förslag tappar allmännyttan helt sin roll som instrument för en bostadspolitik som syftar till att tillhandahålla goda bostäder för alla oavsett inkomst.
Frågan är vilket stöd Koch och hans uppdragsgivare Odell m.fl. har för sina förslag utanför sin egen snäva krets. De privata fastighetsägarna är glada förstås för att de tror sig kunna räkna hem resultat av sitt mångåriga lobbande för marknadshyror. Men i övrigt är det få som verkar hålla med utredningen. Till och med Sveriges Kommuner och Landsting anser att de kommunala bostadsbolagen inte ska vinstmaximeras och att de ska bidra till integration och sammahållning genom ett blandat boende.
Den officiella versionen av Koch-utredningen ska vara klar den 31 mars. Om utredningen verkligen lägger förslag i den riktning som nu presenterats lär en intensiv debatt följa. Vi får hoppas att den sida sedan vinner som anser att alla ska kunna bo överallt och att t.ex. Stockholms innerstad inte ska bli ett reservat för de rika.
Källor: DN den 2 och 3 februari. Direktiv 2005:116 Allmännyttans villkor och förutsättningar. Tilläggsdirektiv till utredningen om allmännyttans villkor. Sveriges Kommuner och Landsting, skrivelse 080117)till utredningen om allmännyttans villkor.
http://dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?a=739015
Sunday, January 27, 2008
Marknadshyror?
De senaste dagarna har det i media talats om att "nu är det snart slut på hyresregleringen" och "nu blir det marknadshyror". Båda dessa påståenden är felaktiga.
Att den statliga hyresregleringen infördes under andra världskriget och avskaffades någon gång på sjuttiotalet, det vet både jag och DN:s ledarskribent mycket väl. Att han kallar det för reglering är bara politisk retorik och ett led i tidningens långa kampanj för marknadshyror. Men låt oss bortse från det:
Sedan regleringen avskaffades för ungefär trettio år sedan är det bruksvärdessystemet som gällt, det vill säga att hyrorna i - de självkostnadsbaserade -allmännyttiga bostadsbolagen ligger till grund för hyressättningen även hos de privata fastighetsägarna. Ungefär lika länge har hyran satts i kollektiva förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgästföreningen.
Så långt är allt enkelt. Men när det kommer till praktiken är det lite svårare.
Först har vi det där med självkostnaden. Normalt innebär självkostnads-principen att kommunerna inte får ta ut avgifter så att ekonomisk vinst uppstår. Men inom bostadssektorn har principen satts ut spel (fråga mig inte på vilka grunder) genom att kommunerna själva genom sina beslutsfattare (oeberoende av politisk majoritet) kräver att bolagen ska ge en vinst som kan tillföras kommunens kassa. När bostadsbolagen räknar ut vilka hyror de vill ha måste de därför kalkylera med kostnaderna inte bara för drift, underhåll och investeringar utan man måste också få ihop till slanten som ska in till kommunen.
Sedan har vi det där med förhandlingarna. Fram till för några år sedan gick de till så att bolagen framförde sina krav på höjningar och hyresgästföreningen försökte (utgår jag ifrån) få höjningarna att bli så låga som möjligt. Till slut enades man om en procentsats som var det årets hyreshöjning för alla hyresgäster, oavsett var och i vad för slags hus de bodde. Den som redan hade en hög hyra fick alltså en större höjning i kronor räknat än den som hade en låg utgångshyra.
För några år sedan började bolagen kräva differentering av hyrorna på så sätt att man ville höja mer i innerstan än i ytterstaden. Hyresgästföreningen försökte streta emot, men gick till sist med på vissa skillnader utifrån var fastigheten ifråga låg. I förhandlingarna om 2007 års hyror gick fram ifrån lägesfaktorn och tittade istället på hyresnivåerna, så att den som hade en låg kvadratmeterhyra fick en större höjning än den som hade en hög hyra per kvadratmeter och år. Det ledde till att t.ex. fastigheter byggda vid förra sekelskiftet fick mer i höjning än vad andra fick.
En del hyresgäster i gamla kåkar i innerstaden är förbannade på det här och tycker inte att de ska ha större hyreshöjningar än någon annan. Jag kan förstå deras ilska, men samtidigt undrar jag: hur ska man göra för att få en vettig hyressättning?
Hyresgästföreningen har också funderat på detta och låtit göra en utredning i frågan. Det är den utredningen som nu påstås leda till marknadshyror. Men det gör den inte. Utredningen heter "Systematiserad hyressättning" och titeln säger precis vad det är frågan om. Det gäller att hitta vettiga principer för hur man ska tänka om de där procentsatserna som bolagen vill ha och hur man ska få det både så rätt och så rättvist som möjligt. Till den änden vill hyresgästföreningen låta göra en stor undersökning om vad hyresgästerna värderar i sitt boende och vad man kan tänka sig att betala för och inte.
Marknadshyror för mig är när den starkes rätt råder, den vinner som kan betala mest. Så kommer det inte att bli, i alla fall inte utifrån den här utredningen. Så långt fram vi kan se just nu är det - tack och lov - förhandlingar som gäller, men de ska ske utifrån klart redovisade principer, det är vad som sägs. Det kan leda till att både folk i innerstan och sådana som jag, i attraktiva närförorter, får en större höjning än folk i Hässelby och Högdalen. Inte kul för oss, men kanske något man får tåla om man är intresserad av rättvisa. Och det är vi väl?
Ett bra steg på vägen alltså, tycker jag. Men även om vi gläds åt det får vi inte glömma bort självkostnadsprincipen och varför den sätts ur spel. Det är en fråga som framför allt måste drivas politiskt, så att bolagen får andra direktiv från sina ägare.
Att den statliga hyresregleringen infördes under andra världskriget och avskaffades någon gång på sjuttiotalet, det vet både jag och DN:s ledarskribent mycket väl. Att han kallar det för reglering är bara politisk retorik och ett led i tidningens långa kampanj för marknadshyror. Men låt oss bortse från det:
Sedan regleringen avskaffades för ungefär trettio år sedan är det bruksvärdessystemet som gällt, det vill säga att hyrorna i - de självkostnadsbaserade -allmännyttiga bostadsbolagen ligger till grund för hyressättningen även hos de privata fastighetsägarna. Ungefär lika länge har hyran satts i kollektiva förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgästföreningen.
Så långt är allt enkelt. Men när det kommer till praktiken är det lite svårare.
Först har vi det där med självkostnaden. Normalt innebär självkostnads-principen att kommunerna inte får ta ut avgifter så att ekonomisk vinst uppstår. Men inom bostadssektorn har principen satts ut spel (fråga mig inte på vilka grunder) genom att kommunerna själva genom sina beslutsfattare (oeberoende av politisk majoritet) kräver att bolagen ska ge en vinst som kan tillföras kommunens kassa. När bostadsbolagen räknar ut vilka hyror de vill ha måste de därför kalkylera med kostnaderna inte bara för drift, underhåll och investeringar utan man måste också få ihop till slanten som ska in till kommunen.
Sedan har vi det där med förhandlingarna. Fram till för några år sedan gick de till så att bolagen framförde sina krav på höjningar och hyresgästföreningen försökte (utgår jag ifrån) få höjningarna att bli så låga som möjligt. Till slut enades man om en procentsats som var det årets hyreshöjning för alla hyresgäster, oavsett var och i vad för slags hus de bodde. Den som redan hade en hög hyra fick alltså en större höjning i kronor räknat än den som hade en låg utgångshyra.
För några år sedan började bolagen kräva differentering av hyrorna på så sätt att man ville höja mer i innerstan än i ytterstaden. Hyresgästföreningen försökte streta emot, men gick till sist med på vissa skillnader utifrån var fastigheten ifråga låg. I förhandlingarna om 2007 års hyror gick fram ifrån lägesfaktorn och tittade istället på hyresnivåerna, så att den som hade en låg kvadratmeterhyra fick en större höjning än den som hade en hög hyra per kvadratmeter och år. Det ledde till att t.ex. fastigheter byggda vid förra sekelskiftet fick mer i höjning än vad andra fick.
En del hyresgäster i gamla kåkar i innerstaden är förbannade på det här och tycker inte att de ska ha större hyreshöjningar än någon annan. Jag kan förstå deras ilska, men samtidigt undrar jag: hur ska man göra för att få en vettig hyressättning?
Hyresgästföreningen har också funderat på detta och låtit göra en utredning i frågan. Det är den utredningen som nu påstås leda till marknadshyror. Men det gör den inte. Utredningen heter "Systematiserad hyressättning" och titeln säger precis vad det är frågan om. Det gäller att hitta vettiga principer för hur man ska tänka om de där procentsatserna som bolagen vill ha och hur man ska få det både så rätt och så rättvist som möjligt. Till den änden vill hyresgästföreningen låta göra en stor undersökning om vad hyresgästerna värderar i sitt boende och vad man kan tänka sig att betala för och inte.
Marknadshyror för mig är när den starkes rätt råder, den vinner som kan betala mest. Så kommer det inte att bli, i alla fall inte utifrån den här utredningen. Så långt fram vi kan se just nu är det - tack och lov - förhandlingar som gäller, men de ska ske utifrån klart redovisade principer, det är vad som sägs. Det kan leda till att både folk i innerstan och sådana som jag, i attraktiva närförorter, får en större höjning än folk i Hässelby och Högdalen. Inte kul för oss, men kanske något man får tåla om man är intresserad av rättvisa. Och det är vi väl?
Ett bra steg på vägen alltså, tycker jag. Men även om vi gläds åt det får vi inte glömma bort självkostnadsprincipen och varför den sätts ur spel. Det är en fråga som framför allt måste drivas politiskt, så att bolagen får andra direktiv från sina ägare.
Källa: Systematiserad hyressättning (Hyresgästföreningen Region Stockholm) och aktuell hyreslagstiftning
Subscribe to:
Posts (Atom)
